Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

Определение кадастровой стоимости земельного участка представляет собой сложную процедуру, в процессе произведения которой учитывается множество факторов, влияющих на конечную сумму. В настоящее время заметно участились случаи запросов переоценки показателя, поскольку многие экспертизы не отражают ни актуальные потребности рынка недвижимости, ни платежеспособность населения страны.

Порядок определения суммы

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость земельного участка, необходимо собрать некоторые сведения. Следует помнить, что земля страны подразделяется на несколько категорий, зависящих от целевого назначения участка, который является объектом налогообложения.

Так, можно выделить зоны, отведенные для осуществления сельскохозяйственной деятельности и производства, заповедные территории, на которых любая человеческая деятельность запрещена законом РФ, и т.д.

Чтобы запросить кадастровую оценку, владелец недвижимости земельного типа должен сделать следующее:

  • собрать пакет требующих документов, среди которых должна быть документация, подтверждающая факт владения участком;
  • обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр для назначения экспертизы;
  • позволить независимым специалистам произвести оценку и анализ участка;
  • получить результаты и оспорить их при помощи одного из вариантов (комиссия или суд) при необходимости.

Так как кадастровый показатель рассчитывается на основании нескольких цифровых значений, следует помнить, что без наличия требующихся сведений самостоятельно рассчитать даже примерную сумму невозможно.

Выделяют такую важную информацию:

  • удельный показатель;
  • целевое назначение земли;
  • полная площадь участка.

Существует индивидуальная и общая оценка. Различия основываются на том, что при общей экспертизе всем участкам одной категории начисляется одна и та же стоимость за один квадратный метр. Индивидуальная же оценка позволяет говорить о конкретных особенностях участка и с их учетом формировать реальную стоимость земли.

Особые случаи и особенности расчета

Удельные показатели кадастровой стоимости представляют собой цену за один квадратный метр земли, являющейся объектом налогообложения. Она умножается на общую площадь участка, о котором идет речь. Следует упомянуть, что для кадастровых кварталов удельный показатель может различаться.

Наличие средних показателей для земельных участков определяет их функциональное назначение. Благодаря им производится общая оценка, оспаривание которой происходит посредством комиссии или в судебном порядке.

Изменение показателя

Если владельца недвижимости, относящейся к земельной категории, не устраивает полученная кадастровая оценка, он имеет право подать заявление на её пересмотр. Для этого необходимо соблюдать такую последовательность действий:

  1. Получение информации, касающейся кадастровой экспертизы. Заявление на данные сведения подается в государственные инстанции, являющиеся ответственными за учет государственного кадастра.
  2. Сбор необходимых документов. Пакет документации отличается в зависимости от причины, которая вынудила владельца земельного участка прибегнуть к пересмотру оценки. В случае неточности информации об участке необходимо представить доказательство того, что сведения не являются достоверными. При несогласии со стоимостью подается отчет, устанавливающий рыночную стоимость. Кадастровый паспорт и копия документа, свидетельствующего о праве владения, понадобятся в любом случае.
  3. Написание заявления в установленной форме, которое запрашивает пересмотр оценки кадастровой экспертизы.

Рассмотрение заявления обычно занимает один месяц. Если не собрать все упомянутые документы, то оно не будет принято.

Когда кадастровая оценка выше рыночной?

Кадастровая стоимость может превышать стандартный показатель в тех случаях, когда:

  • оценка неактуальна, поскольку была произведена достаточно давно или если за период времени, прошедший с момента последней экспертизы, в экономике страны произошли слишком явные изменения;
  • во время экспертизы использованы необъективные сведения (не учитывается состояние рынка, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения и другие индивидуальные особенности земли);
  • на рынке земельной недвижимости наблюдается значительный спад спроса на фоне серьезных экономических изменений в стране.

В некоторых случаях оба показателя могут быть равны. Это происходит в тех случаях, когда спрос на конкретный земельный участок резко падает в связи с агрессивными внешними факторами (соседство с промышленными постройками, природные катаклизмы и т.д.) Если кадастровый показатель выше, это значит, что оценка неточна или рыночная стоимость участка слишком низкая из-за одного из упомянутых нюансов.

Заключение

Определение кадастровой стоимости можно осуществить при помощи нескольких способов. Запрашивая данные в Государственном кадастре, владелец недвижимости земельного типа не получает никакой юридически значимой информации. Это значит, что сведения могут быть предоставлены любому заинтересованному лицу.

Если же речь идет о заявлении на переоценку кадастровой стоимости, следует понимать, что эта процедура доступна только владельцу участка при предоставлении пакета конкретных документов, в числе которых должен значится документ, свидетельствующий о праве владения заявителя.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

После очередной переоценки земель проводимой в рамках кадастрового учёта, вы можете обнаружить что стоимость вашего ЗУ по учётным данным неправомерно подскочила.

Понимая, что это отразится на повышении налоговой суммы предназначаемой к оплате, вы можете задуматься о том, что нужно восстановить более адекватную стоимость путём её переоценки в сторону уменьшения. На самом деле подобные возможности существуют и их не сложно реализовать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Если вы уверены, что кадастровая стоимость на ваш участок значительно завышена, вы имеете право решить вопрос в сторону её уменьшения. В некоторых случаях кадастровая стоимость может превышать рыночную, что определяет её непомерное завышение в отношении существующего нормативного порядка, определяемого для подобных видов оценки.

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ опирается на исправление причины, которая привела к непомерному завышению стоимости. В первую очередь, завышение стоимости может быть связано с путаницей, возникшей в учётных записях в отношении разрешённого использования участка.

В таком случае необходимо сверить нормативный акт о допустимости удельного показателя кадастровой стоимости в отношении к определённому виду разрешённого использования. Если оценка вашего участка не укладывается в данные показатели – причина может корениться именно здесь. При этом кадастровая или техническая ошибка может иметь варианты:

  1. Ошибка в определении разрешённого использования ЗУ.
  2. Ошибка в установлении удельного показателя в рамках определённого разрешённого использования.

Положения ГКН определяют особые формы выявления и исправления ошибочных данных, внесённых в реестр. В случае их допущения, в отношении соответствующего участка, требуется приостановить дальнейшую учётную деятельность до полного исправления ошибочных данных.

Думая, как снизить кадастровую стоимость земельного участка, знайте, что это — исправление ошибочных данных допущенных в отношении ЗУ.

Лица, имеющие право

Осуществить данную процедуру имеют лица, владеющие правом на земельный участок:

  • собственности;
  • постоянного (бессрочного) пользования;
  • пожизненно наследуемого владения.

Они могут находиться в статусе физ. лиц или юр. лиц. При этом, участники коллективного владения имеют право решать вопрос об уменьшении стоимости участка исключительно сообща. Отдельные заявления от участников долевого права на ЗУ не принимаются.

В данном случае имеется ещё один существенный нюанс. Так как кадастровая оценка производится в отношении целого земельного массива – один участок в пределах его расположения не может учитываться иначе, чем прочие земли, его окружающие.

Уменьшение стоимости одного из участков становится прецедентом для других правообладателей ЗУ в близлежащих окрестностях. Поэтому службы ГКН неохотно идут на контакт, в случае заявления об уменьшении удельных показателей стоимости.

Кроме перечисленных случаев, право на уменьшение удельных показателей стоимости земель принадлежит тем землевладельцам, которые:

  • изменили категорию земель на бюджетный вариант;
  • изменили разрешённое использование;
  • уменьшили площадь участка;
  • получили обременение;
  • обнаружили порчу земель.

Необходимые основания

В число надлежащих оснований входят:

  1. Выявление ошибки в оценке и требование по её устранению со стороны заинтересованного лица.
  2. Подача заявления и приложенных документов, которые подтверждают наличие ошибки в кадастровых записях.
  3. Свидетельства независимой экспертизы.
  4. Постановление о необходимости исправления учётных данных, принятое ГКН.
  5. Постановление суда.

Для того чтобы перечисленные основания приобрели юридическую силу, с ними придётся взаимодействовать комплексно и реализовывать их поэтапно, следуя определённому алгоритму.

Алгоритм и пошаговые инструкции

В первую очередь проверьте наличие изменений стоимости после проведения переоценки комиссией ГКН. Это можно сделать, зарегистрировавшись на официальном сайте ФС кадастра и картографии вашего региона по электронному адресу: http://www.rosreestr.ru/.

Здесь вы сможете обнаружить необходимые вам сведения по проведённой переоценке. Если вы обнаружили их непомерное увеличение – обратитесь в местное отделение службы лично, с документами:

  • гражданским паспортом;
  • кадастровым паспортом;
  • свидетельством о собственности (праве пользования).

Напишите заявление и затребуйте выписку из учётных записей об установленной стоимости.

С выданной вам выпиской, паспортом и документами на участок обратитесь в независимую оценочную экспертизу. Если превышение предполагаемой стоимости не превышает 30% от установленной ГКН, ваш запрос может быть принят. Для этого будет достаточно одного экспертного заключения.

В случае превышения нормативной разницы, для его принятия потребуется квалифицированное заключение нескольких независимых оценщиков, входящих в группу саморегулируемой организации оценщиков.

Он осуществляется непосредственно в Росреестре, где специализированная комиссия рассматривает поданное вами заявление с приложенными к нему документами на право распоряжения (пользования) ЗУ, с приложением технической документации и экспертного заключения.

Составление заявления

Заявление составляется по установленному образцу. В вашем регионе оно будет иметь определённые форматы с соответствующими данными, которые вы сможете найти на сайте по указанному выше электронному адресу.

Заявление пишется «в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра (указать область)». В нём обязательно должны быть указаны ваши личные данные:

  • фамилия, имя, отчество;
  • домашний адрес;
  • телефон;
  • электронный адрес.

В основной части потребуется указать причину обращения (уменьшение стоимости) и обосновать, в соответствии, с чем вы притязаете на изменение учётных данных. В качестве подтверждения сошлитесь на положительное заключение экспертов, данное в отношении вашего вопроса. Хотите провести учет стоимости земельного участка? Более подробную информацию об этом читайте тут.

Сроки

По истечении 7 дней вам сообщат о том, принято ли ваше заявление к рассмотрению. Если принято, то его будут рассматривать в срок до 1 месяца. После принятия постановления, вас должны в течение 3 дней оповестить о результатах.

Обращение в арбитражный суд – это второй способ оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Обращение происходит по месту расположения земельного участка, оно констатируется подачей иска.

Исковое заявление

Иск должен содержать ваши данные в качестве истца и данные ответчика, которым выступит председатель комиссии, отказавший вам в изменении учётных данных. Сведения о нём вы можете найти в мотивированном отказе, который был вам выдан в ответ на ваше заявление.

В заявлении укажите, что в учётных записях была обнаружена ошибка по оценке кадастровой стоимости ЗУ. Далее дайте основные характеристики участка и поясните вашу позицию по поводу предъявленной стоимости, сошлитесь на заключения экспертов по этому вопросу.

Обязательно укажите, что обратились с заявлением в комиссию Росреестра, где вам было отказано в уменьшении стоимости, подробно укажите – на каком основании и сошлитесь на выданный вам мотивированный отказ.

Тезисом изложите обращение к суду, которое должно уложиться в пункты:

  • просьбу о признании завышенной стоимости недействительной;
  • просьбу о признании действительной стоимости ЗУ, указанной в экспертном заключении;
  • просьбу об исправлении данных в учётных записях.

После этого списком дайте перечень приложений, которые состоят из собранных вами подтверждений экспертов и той документации, которая представлялась в отделение кадастра приложением к заявлению.

Скачайте образец иска, перейдя по этой ссылке.

После выданного положительного постановления суда, ваш вопрос будет решён комиссией на основании решения. Если иск будет отклонён или решение будет вынесено не в вашу пользу – вы можете его обжаловать в арбитражном суде следующей инстанции.

Придется заплатить!

Общая стоимость процедуры уменьшения кадастровой стоимости ЗУ может оказаться существенной. Если вы обратитесь к посреднику за оказанием услуг по решению вопроса в административном порядке – сумма оплаты составит 15 000 рублей, а в судебном порядке – 25 000 рублей.

Кроме этого, солидной может оказаться стоимость услуг оценщиков, которые указывают в прайсе стоимость от 15 000 рублей – до 150 000 рублей, в зависимости от объёма работ. В регионах можно обратиться к предпринимателям, которые запрашивают за услугу по оценке ЗУ от 2 000 рублей.

Государственная пошлина составляет:

  • за внесение изменений в записи учёта – 350 рублей;
  • за выдачу выписки – 200 рублей (для юр. лиц – 1 000 рублей);
  • за подачу иска в суд — 200 рублей (для юр. лиц – 4 000 рублей).

Сколь будет стоить продлить срок годности кадастрового паспорта земельного участка — узнаете по ссылке.

Заключение

Если вы узнали, что кадастровая стоимость вашего участка резко подскочила – вы можете заподозрить ошибку, допущенную специалистами Росреестра. Для её исправления вам придётся обеспечить себя заключением независимой экспертизы и подать заявление на рассмотрение вопроса комиссией. В случае отказа, вы можете продолжить решать вопрос о снижении стоимости в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Источники:
http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kadastr/umenshit-stoimost-uchastka.html
http://chuvti.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%8F-%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%BB%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%8F%D0%B4%D0%BE%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE/

Ссылка на основную публикацию