Налог при продаже квартиры для физических лиц – последние изменения в законах

Налог с продажи квартиры — новый закон в 2020 году

При продаже недвижимости у собственника возникает обязанность по уплате подоходного налога. Как по новому закону в 2017 году платится налог с продажи квартиры, мы рассмотрим в этом материале.

Государство достаточно четко регламентирует уплату налога на полученный доход, так как все уплаченные гражданами налоги идут в государственный бюджет и расходуются на государственные и гражданские нужды в дальнейшем.

Как снизить налог при продаже недвижимости

Стандартный размер налога НДФЛ при продаже недвижимости равен 13%.

Например, гражданин продает квартиру за 2,5 миллиона рублей, размер налога на прибыль, который он заплатит, будет равен 2500000*0,13=325000 рублей.

Сумма значительная, поэтому и собственники недвижимости ищут способы снижения налогообложения, и государство предусматривает ряд условий и методов ля эффективного уменьшения налоговой суммы.

Способы снижения налоговой ставки

1. Получение имущественного вычета

Предельный размер налоговой льготы в 2020 году – 1 миллион рублей, именно он может быть вычтен при исчислении налога. Однако есть и ограничение – гражданин РФ может применить только единожды в налоговом периоде и исключительно на один объект недвижимости.

Гражданка продала две квартиры в 2017 году, одну за 1,7 миллиона, другую – за 3,5 миллиона.

Размер НДФЛ без имущественного вычета:

Размер НДФЛ, который заплатила продавец:

Если бы гражданка дождалась наступления нового налогового периода и продала вторую квартиру в 2020 году, размер начисленного ей налога в сумме за два объекта составил бы:

При уплате налога на квартиру, находящуюся в долевой собственности, льгота в 1 миллион применяется либо в равных частях для каждого собственника, либо пропорционально имевшейся доли.

2. Владение имуществом свыше установленного законом срока

Ранее налог НДФЛ гражданин должен был уплачивать, если продавал квартиру, которой владел меньше трех лет. Если же более, гражданин мог не только не уплачивать налог, но и не декларировать такой доход в налоговой инспекции.

Теперь же исчисление налога, согласно новому закону, происходит, если мы говорим о продаже квартиры, которая находится менее 5 лет в собственности.

Если продавец владел квартирой и приобрел ее до 2016 года, без налогообложения он может продать ее через 3 года, если после 2016 года – избежать налога можно только на ту недвижимость, которой собственник владеет более пяти лет.

По вступившим в силу законодательным изменениям в 2020 году по-прежнему не облагаются налогом реализуемые квартиры, которые:

  • Были подарены или унаследованы от родственников.
  • Перешли к собственнику по договору пожизненной ренты и ухода за иждивенцем.
  • Перешли к собственнику после перевода государственной собственности — проведения приватизации.

3. При подтверждении расходов

По новому закону налог на доход от продажи квартиры в 2020 году может быть снижен, если собственник подтвердит свои расходы и затраты по данному объекту:

  • Предоставит платежные документы и копии договора на приобретение квартиры.
  • Сохранит чеки, счета и квитанции по произведенным перепланировкам, ремонту и отделке.
  • Приобретет в собственность другую недвижимость.

При наступлении одного или нескольких факторов налогооблагаемая сумма уменьшится на сумму подтвержденных расходов.

Например, гражданин купил недвижимость за 2,3 миллиона, а продал в 2020 году за 2 миллиона, по новому закону налог с продажи квартиры в 2020 году налогооблагаемая сумма получится со знаком минус (2000000-2300000)=-300000, поэтому налог на полученную прибыль не будет начислен.

Новый закон учел возможность искусственного снижения цены продавцом. При начислении процента в налоговой инспекции будет учитываться кадастровая стоимость объекта, умноженная на действующий коэффициент 0,7. Поэтому если собственник занизил стоимость значительно, налог ему придет на ту сумму, которую берет в расчет налоговая служба.

Как снизить размер налога, можно узнать из видео:

Как и когда по новому закону необходимо платить налог

После регистрации квартиры, если это налоговый случай и квартира находилась в собственности менее пяти или трех лет (при ее приобретении до 2016 года), гражданин заполняет налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Декларация заполняется лично или онлайн на сайте налоговой по месту жительства. Заказчик относит ее лично в налоговый орган или заполняет на сайте не позднее 30 апреля следующего за налоговым периодом года. Платеж по полученной налоговой квитанции совершается до 15 июля.

Налог с продажи квартиры в 2020 году: новый закон

Государство ужесточает меры по борьбе с недополучением казной денег по договорам купли-продажи недвижимости. По новому закону в 2020 году физические лица должны будут платить налог с продажи квартиры в размере 13% от полученной от покупателя суммы. Теперь не получится занизить стоимость жилья или утаить от ФНС свой доход, но это не значит, что государство жестко решило контролировать сделки физлиц с недвижимостью, ведь у простых граждан остается возможность и вовсе избежать налогов.

Когда платится налог

Продажа недвижимости – это всегда получение прибыли, ведь даже если квартиру продать через полгода после ее покупки, за нее можно получить больше средств, чем было затрачено ранее, и виной всему – увеличение цен на рынке. В 2020 году НДФЛ остается без изменений и составляет 13%.

Главные изменения, о которых обязательно должны знать собственники, решившие продать свою квартиру, – увеличение минимального периода владения недвижимостью. Ранее по закону физлицо освобождалось от уплаты НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности не менее 3 лет. С января 2020 этот срок увеличивается до 5 лет. При этом важно помнить, что изменения коснулись недвижимости, купленой после 1 января 2016 года, для остальных объектов сохраняется минимальный срок владения 36 месяцев.

Льготы

Существует ряд моментов, по которым можно продать квартиру без уплаты налога в случае владения имуществом всего 3 года.

  • Жилье получено в результате наследования от близкого родственника. В этом случае отправной точкой станет дата смерти наследодателя, а не фактическая дата переоформления документов.
  • Жилплощадь перешла новому хозяину по дарственной от близкого родственника.
  • Продажа приватизированной по специальной программе квартиры.
  • В результате заключения между сторонами договора ренты.

Есть также ряд льготных категорий, которые освобождаются от уплаты НДФЛ. Пенсионеры могут не платить налог, если продают единственное имеющееся у них жилье. При продаже двух и более объектов можно выбрать одну сделку, по которой будет отменен НДФЛ.

Важный момент – расчет налога с продажи доли. Например, в доле участвуют отец и сын. После смерти отца сын становится наследником. В этом случае отсчет времени владения имуществом будет вестись не со времени смерти наследодателя, а от даты приобретения доли.

Правила для нерезидентов

В 2020 году налог с продажи квартиры лицом, считающимся нерезидентом, отменяется. Это отличная новость, ведь ранее он составлял 30% и не важно было, в течение какого времени человек владел недвижимым имуществом. Теперь нерезиденты освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья, которым владели более трех или пяти лет, как и резиденты.

С одной стороны, это большой плюс, но с другой у нерезидентов ограничены права в получении налогового вычета при покупке жилья. Но тут есть свои уловки: для освобождения от НДФЛ можно временно стать нерезидентом, а потом вновь претендовать на свои права по вычету. Дело в том, что нерезидент – это не только гражданин другого государства. Этот статус дается человеку, прожившему в России менее 183 дней в году.

Сколько платить

Изменения в законодательстве были приняты с целью предотвращения финансовых махинаций на сделках с недвижимостью. Ранее налог платился с суммы более 1 млн. рублей, поэтому многие в договоре специально занижали стоимость жилья. Теперь же за основу берется кадастровая стоимость. С 2020 сумма продажи не может быть менее 70% от кадастра.

Сумма в 1 млн. рублей осталась в законе, и именно она считается отправной точкой для налоговой. Все, что свыше, будет облагаться 13% от дохода. При этом доходом при продаже недвижимости считается разница между суммой, ранее потраченной на приобретение квартиры, и стоимостью ее продажи. Например, если на покупку жилья три года назад было потрачено 8 млн. рублей, а в 2020 оно будет продано за 10 млн., то налог начислят на 2 млн. рублей.

Налоговый вычет в 1 млн. предоставляется всем без исключения резидентам, используется он при продаже домов, квартир, комнат и участков земли. Если объектом сделки выступают мелкие помещения (сарай или гараж), то эта сумма ограничивается 250 тыс. рублями. Чаще всего система налогообложения «доход-расход» оказывается более выгодной, чем применение вычета.

Как не платить налог с продажи квартиры: советы эксперта

Что говорит закон о налоге с продажи квартиры

Продавая квартиру, продавец обязан заплатить налог государству. Налог с продажи квартиры не изменился, но изменились условия, по которым он платится. Увеличился срок владения недвижимостью для того, чтобы платить подоходный налог и сдавать декларацию в отделение налоговой службы по месту жительства.

До 2016 года

До 2016 года после продажи своей квартиры продавец платил подоходный налог, основная ставка которого – 13 процентов. Но не всегда, а только в случае, когда была разница между продажей и покупкой квартиры, с так называемого дохода.

Таким налогом облагаются российские граждане и иностранные, проживающие в России более 183 дней ежегодно. Если иностранные граждане живут менее указанного срока, то платят 30 процентов. Такие условия применялись к тем, кто приобрел квартиру или дом более, чем 3 года назад.

Обычный гражданин, приобретая недвижимость для себя, живет там достаточно продолжительное время, по статистике – не менее 3-х лет. Если жилье приобретается в целях получения прибыли, то нужно будет не только заплатить подоходный налог, но и сдать 3-НДФЛ.

В случае владения квартирой дольше трехлетнего срока или получения ее в наследство, налог не платится. Также не нужно делать отчисления в случае, когда недвижимость была вам подарена или приобретена в результате договора о пожизненном содержании.

Сумму налога придется заплатить в течение следующего за продажей года до 15 июля включительно. Налоговую декларацию нужно заполнить и сдать до 30 апреля. Сведения о полученных доходах нужно сдать в ИФНС после продажи недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения, а также приобретенной любым другим образом меньше, чем три года назад.

3-НДФЛ

Физические лица подают декларацию в том случае, когда появляются доходы свыше учтенных на основной работе. Эти доходы должны быть задекларированы, то есть объявлены и зарегистрированы службой налоговой инспекции.

Кроме продажи квартиры существует множество источников доходов, например: сдача квартиры внаем, поступление переводов, выигрыше в лотерею и другие. Зачем нужно заявлять о своих доходах государству?

Кроме главной цели – учета и контроля всех средств, которые проходят через налогоплательщиков, есть еще одна. Она дает право физическим лицам получить выгоду от заполнения декларации. Речь идет о праве на налоговый вычет.

Гражданин, продавший свою квартиру и заплативший налог, сможет вернуть часть потраченных средств. Правда, для этого придется подавать еще один документ в местное отделение налоговой службы – 2-НДФЛ. Но при высоких ценах на квартиру и, соответственно, высоких налогах, процедура будет оправданной.

С начала 2016 года

С начала 2016 года были внесены изменения в законодательство.

Федеральный закон

Законодатели внесли несколько изменений в Федеральный закон и кардинально изменили порядок уплаты подоходного налога. Теперь по Федеральному Закону № 382, чтобы не платить налог за продажу квартиры, нужно, чтобы она была во владении не три года, как раньше, а пять лет. Также внесены изменения в налоговую базу.

Во-первых, все, кто продает недвижимость, по Налоговому кодексу разделены на две группы:

  • граждане, оформившие право собственности на свою недвижимость до 2016 года;
  • граждане, которые стали по закону владельцами недвижимости после 1 января 2016 года.

Первые продают по закону, который действовал до начала января 2016 года, то есть освобождаются от уплаты налога те, кто купил недвижимость более трех лет назад. Вторые – более пяти лет назад.

Зачем были внесены эти поправки? Ответ на этот вопрос кроется в тех слабых сторонах, которыми пользовались и перекупщики, и сами продавцы. Цена на квартиры, дома и другие объекты недвижимости сильно занижалась затем, чтобы не платить налог.

Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.

Он не платится также при следующих обстоятельствах:

  • недвижимость перешла по дарственной;
  • дом или квартира досталась по наследству;
  • право собственности было получено в результате приватизации;
  • в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.

В перечисленных случаях, каким бы ни был срок владения, и как бы ни велика была разница между проданной и купленной недвижимостью, налог не платится.

В регионах

Субъекты федерации в лице местных законодателей имеют право корректировать федеральные законы. В Ставропольском крае уменьшен срок владения квартиры с 5-ти лет до трехлетнего срока.

Граждане, которые живут на территории Ханты-Мансийского автономного округа имеют право не платить на налог при продаже недвижимости также после трех лет владения. Но это пока не правила, а лишь приятные исключения.

Кадастровая стоимость

При продаже и покупке будет рассматриваться кадастровая стоимость, которая была выставлена в год регистрации. Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Также она содержится в выписке. Это документ, который содержит основные сведения о любом объекте недвижимости.

Выписку может получить каждый гражданин РФ. Нужно обратиться с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность в местное отделение Росреестра. Вам не откажут даже в том случае, если запрашивается информация касается не вашей квартиры или дома.

Росреестр ведет учет и систематизирует данные по всем объектам недвижимости, которые расположены на территории России. По каждому объекту имеется минимум информации, которая может быть предоставлена после уплаты госпошлины. Сведения являются публичными, кроме пункта о дееспособности владельца.

В основном, граждан при покупке квартиры интересует следующая информация:

  • метраж объекта недвижимости;
  • количество владельцев;
  • кадастровая стоимость.

Не нужно забывать, что кадастровая стоимость обновляется каждый год. Поэтому, если сделка назначена на начало января, то следует проверить кадастровую стоимость еще раз, поскольку ее индексируют 1 января.

Расчет налога

Как и предполагали депутаты, внося поправки в закон, теперь нет смысла занижать цену квартиры при ее продаже. Чтобы рассчитать налог, нужно знать кадастровую стоимость в год регистрации и понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент – это число, которое участвует в вычислении подоходного налога при продаже квартиры. В каждом регионе свое значение, которое колеблется от 0,1 до 2,0. Чтобы его узнать, нужно зайти на сайт местного отделения Налоговой службы или позвонить по телефону.

Попробуем рассчитать налог самостоятельно. Исходные данные:

  • кадастровая стоимость квартиры – 1 000 000 рублей;
  • понижающий коэффициент, который принят в вашем регионе – 0,2.

Умножим эти два значения, чтобы рассчитать сумму, с которой будут вычитать 13-ти процентный налог:

1 000 000 х 0,2 = 200 000

200 000 х 0,13 = 26 000

Итого: налог с продажи квартиры, кадастровая стоимость которой 1 миллион рублей, составит 26 тысяч рублей.

Снизить налоговое бремя можно, если владелец с помощью документов сможет подтвердить, какие были расходы для того, чтобы продать квартиру и получить доход. Законность такой процедуры подтверждает Налоговый кодекс РФ (ст. 2, п. 2).

Оформление возврата

Для того, чтобы оформить возврат налога на полученную в результате продажи квартиры прибыль, нужно заполнить и предъявить в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ.

Кроме этого, необходимо предоставить следующие бумаги:

  • договор, который подтверждает ваши права, как владельца объекта недвижимости;
  • чеки и другие документальные подтверждения расходов;
  • если есть – кредитный договор;
  • саму декларацию.

Принцип получения налогового вычета заявительный, то есть владелец самостоятельно должен решиться на этот шаг, собрать бумаги и обратиться в налоговую.

На видео о размере налога

Налог с продажи квартиры не вырос, но способ вычисления платежа изменился. Сейчас, чтобы сэкономить на налоговых платежах, не получится, как раньше занижать цену в документах. Оформление возврата через налоговую службу компенсирует затраты.

Как сэкономить на налогах при продаже квартиры?

Изменился порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. В связи с этим хочется еще раз обсудить все нюансы, касающиеся внесенных поправок, и в частности, особенностей для юридических лиц и нерезидентов РФ.

Еще в 2014 году Государственная дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ. В рамках данной статьи нас интересует п. 17.1 ст. 217, глава 23 части II Налогового кодекса РФ. Закон вступил в силу с 1 января 2015 года, а новые правила налогообложения применяются только в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Изменения относительно сроков владения продаваемой недвижимостью

Имущество, приобретенное до 1 января 2016 года, при продаже облагается налогом по прежним правилам:

  • доход физических лиц от продажи недвижимого имущества облагается налогом в размере 13% (согласно статье 224 Налогового кодекса РФ);
  • если период владения недвижимостью с момента регистрации в ЕГРП составляет больше трех лет, налог не платится вообще (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Для имущества, купленного после 1 января 2016 года, срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налогов при продаже увеличился до пяти лет. Однако есть и исключения из правил.

С 1 января 2016 года физическое лицо может продать недвижимое имущество, согласно Федеральному закону от 29.11.14 г. № 382-ФЗ, по истечении пятилетнего срока владения объектом, при этом доход от продажи не будет облагаться налогом. До внесения изменений срок владения, не облагаемый налогом, был три года. Важно отметить, что это не коснется сделок с недвижимостью, которая была приобретена по наследству или по договору дарения от близкого родственника, а также в случае получения права собственности по договору пожизненной ренты или в рамках приватизации.

Изменения, вступившие в силу с 01.01.2016 г. относительно налогообложения доходов от продажи недвижимости, касаются налоговых резидентов, т.е. физических лиц, фактически находящихся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение двенадцати, следующих подряд, месяцев.

Если недвижимость приобретается долей (вложение в застройку на этапе котлована), то кадастровая стоимость доли высчитывается в процентном соотношении, и налог также уплачивается.

Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества

Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.

Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.

Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е. исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.

Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг). Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.

Варианты уменьшения суммы налога

Законодательством предусмотрена возможность уменьшения суммы, с которой платится налог от доходов от продажи имущества. Существует имущественный налоговый вычет, которым физическое лицо имеет право воспользоваться один раз в году.

Также есть возможность уменьшить сумму дохода от продажи, вычитая из продажной стоимости деньги, которые владелец объекта недвижимости потратил на ее покупку три или пять лет назад (в случае, если эти расходы подтверждены соответствующими документами и одновременно с налоговой декларацией подано заявление о предоставлении этого вычета). У продавца есть возможность выбрать вариант в зависимости от того, насколько он выгоднее.

  1. Физическое лицо имеет право на налоговый вычет в 1 миллион рублей раз в год при продаже недвижимости. Формула налогового вычета будет такой: кадастровая стоимость * 0.7 – 1 млн руб., и с этой суммы уже уплачивается 13%.
  2. Доходы, полученные от продажи имущества, можно будет снизить или на сумму подтвержденных расходов на покупку проданного имущества, или на имущественный вычет (для квартиры, дачи и комнаты составит 1 миллион рублей, на иные объекты – 250 тысяч рублей). При этом следует иметь в виду, что если вы продали нескольких объектов недвижимости, вычет будет оформляться не за каждый объект, а на весь доход, который вы получили».

Заметим, что уплаченная агентству комиссия может быть заявлена как расход по покупке, вычтена из продажной стоимости и, соответственно, также не облагается налогом.

Особенности налогообложения для юридических лиц

В отношении юридических лиц действуют несколько иные правила налогообложения. Так, ИП при продаже недвижимого имущества, находящегося в собственности, платят 6%. Таким образом, физические лица, чтобы снизить налог от продажи недвижимости, могут пойти по пути образования юридического лица (став индивидуальным предпринимателем) исключительно под продажу объекта недвижимости.

При продаже недвижимости физическое лицо должно уплатить налог 13%, юридическое – либо 13, либо 6%. При таком раскладе физическому лицу, если он продает недвижимость сразу, выгодно открыть ИП, осуществить продажу и закрыть ИП.

Коммерческая и жилая недвижимость также попадают под действие налога: 13 и 6% соответственно.

Разберем два примера: квартира за 50 миллионов рублей и квартира за 3 миллиона рублей (продавцы – физическое лицо и юридическое лицо «по упрощенке»).

  1. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:
    50 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 4 420 000 налог для физического лица;
    50 000 000 * 0,7 и 6% = 2 100 000 налог для юридического лица.
  2. Продается квартира, стоимость которой, согласно кадастровой оценке, составляет 50 миллионов рублей:
    3 000 000 * 0,7 – 1 000 000 и 13% = 143 000 налог для физического лица;
    3 000 000 * 0,7 и 6% = 126 000 налог для юридического лица.

Из примеров видно, что чем выше сумма, тем выгоднее получается продавать ее в статусе юридического лица. Но не стоит забывать о налоге на имущество. У юридического лица налог на имущество выше, чем у физического. Поэтому чем дольше происходит продажа недвижимости, тем меньше будет выгода у юридического лица.

Особенности налогообложения для продавцов недвижимости, не являющихся резидентами РФ

Вопросами продажи недвижимости на территории РФ сегодня озадачены не только резиденты страны, но и те лица, которые таковыми никогда не были или не являются ими на текущий момент. И хотя вступившие в силу изменения законодательства относительно налогов на доход от проданного недвижимого имущества никак не коснулись нерезидентов РФ (размер налога для них остался прежним), мы попросили наших экспертов поговорить об особенностях оформления сделок с нерезидентами.

Чтобы уменьшить налоговую нагрузку, у нерезидента есть несколько вариантов. Один из них – пробыть в России необходимое время (183 дня) в течение года, чтобы получить статус резидента. При этом имеется в виду не календарный год, а период с момента приезда.

Второй способ подойдет гражданам тех стран, у которых с Россией есть договор об избежании двойного налогообложения, который позволил бы в случае целесообразности заплатить налог по ставке такой страны. Но эти особенности регулируются в соответствии с указанными договорами, и их нужно учитывать отдельно.

Третий способ – подарить квартиру родственникам-резидентам с целью дальнейшей продажи. Отметим отдельно, что на данный момент в разъяснениях Минфина говорится о том, что нерезидент не вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, так как это является вычетом фактически произведенных расходов.

По общему правилу, нерезиденты не могут пользоваться налоговыми вычетами. Тем не менее, существует точка зрения, что уменьшение налогооблагаемой базы на сумму расходов не является имущественным вычетом, но судебной практики по этому вопросу пока нет.

Для оптимизации налогов, чтобы не платить 30%, нерезиденты (граждане РФ или обладатели ВНЖ на территории России) могут открыть ИП. В этом случае налог с доходов составит 6% (в случае, если это продажа, то в ОКВЭД ИП должно быть указано «Продажа собственного недвижимого имущества»).

Налог при продаже квартиры в 2020 году для физических лиц — изменения

С 1 января 2020 года нерезидентов РФ освободили от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Так, если квартира находится в собственности нерезидента в течение установленного минимального срока, то теперь он сможет сэкономить 30% от дохода при продаже.

Нерезидентами считаются граждане, которые за последние 12 месяцев находились на территории России меньше 183 дней. Не теряют статуса резидента военные, проходящие службу за границей, и госслужащие, которые находятся в командировке.

Если при продаже квартиры продавец уплачивает налог государству в размере 13% от ее стоимости, то при покупке новой ему предоставляется дополнительная льгота — имущественный налоговый вычет.

Нужно ли платить налоги с продажи квартиры

По закону продажа жилья — это сделка, направленная на получение прибыли (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Когда продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и передает ему в собственность жилплощадь, за это он получает определенную денежную сумму. Из-за роста цен на недвижимость полученная продавцом прибыль зачастую оказывается больше той цены, за которую жилье приобреталось ранее. Бывший владелец получает прибыль и должен уплатить с нее налог, ставка по которому в 2020 году составляет 13%.

  • Доходом при реализации квартиры считается разница от той суммы, которая была потрачена на изначальную покупку жилья, и стоимости, установленной для последующей продажи.
  • Если нет указания на сумму приобретения, то налоговая база рассчитывается следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры отнимается налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Данная норма применяется только к недвижимости, приобретенной до 2016 года.

Квартира покупалась за 6 млн. рублей три года назад. В 2020 году ее продали за 8 млн. рублей. Доход в данном случае составит 2 млн. рублей, из которых будет считаться налог.

С какой суммы не платится налог в 2020 году

Сумма в 1 млн. рублей — размер налогового вычета, который предоставляется государством продавцу недвижимости (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если стоимость квартиры равна или меньше 1 млн. рублей — платить налог от продажи не нужно.

Однако специально занизить стоимость не получится. Продавец в договоре купли-продажи может указать любую цену, но она не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на 1 января года, в котором была совершена сделка. Кадастровую стоимость квартиры можно узнать на сайте Росреестра.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог нужно быть собственником квартиры более 3/5 лет.

Сколько в собственности должна быть квартира, чтобы не платить налог

Освобождаются от налогообложения при продажи квартиры, только при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика более минимального установленного законом срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Сроки владения квартирой, чтобы не платить налог от продажи:

  • 3 года — если приобретена до 2016 года;
  • 5 лет — если куплена с 1 января 2016 года;

Иванова купила квартиру в мае 2016 года, в ноябре 2018 она решает ее продать. Так как 60 месяцев еще не прошло, гражданке придется уплатить налог 13%.

С января 2020 года данные сроки действуют для всех собственников, в том числе и для нерезидентов.

Налог на продажу квартиры менее 5 лет в собственности — новый закон

В декабре 2018 года Госдума РФ утвердила поправки к налоговому кодексу, в соответствии с которыми нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Принятый Федеральный Закон от 27.11.2018 № 424 фактически уровнял правила налогообложения для резидентов и нерезидентов при продаже принадлежащей им российской недвижимости.

С 2020 года нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже имущества, которое находилось у них в собственности больше минимального установленного срока. Если квартира пребывала в собственности меньше установленного периода, налог при продаже составит 13%, независимо от резидентства.

Эта мера позволит исключить дискриминацию граждан-нерезидентов, которые также, как и резиденты являются налогоплательщиками.

Налогообложение для нерезидентов при продаже недвижимости в 2020 году

До принятия закона № 424 налоговые нерезиденты при заключении договора купли-продажи были обязаны выплатить налог в размере 30% от суммы дохода вне зависимости от количества лет владения недвижимостью.

Алексей — нерезидент РФ, решил продать квартиру за 3 млн. рублей, которая принадлежит ему с 2010 года. Если бы он захотел продать ее в 2018 году, независимо от срока владения, НДФЛ при продаже составил бы 30% и Алексею пришлось бы уплатить 1 млн. рублей государству. Однако, если он продаст квартиру в 2020, то платить НДФЛ не нужно.

Если квартира в собственности менее 3 лет, нужно ли платить налог

Срок в 3 года установлен для жилья, полученного в результате:

  • наследства;
  • перехода в собственность при проведении приватизации;
  • оформления дарственной от близких родственников;
  • получение жилья на условиях пожизненной ренты.

Полученную таким способом квартиру можно продать после 36 месяцев непрерывного владения, не уплачивая налог, даже если она перешла в собственность после 1 января 2016 года.

Петр получил в наследство от матери квартиру в июне 2016 года. В декабре 2018 года он решил ее продать. Так как срок в 36 месяцев еще не прошел, Петру придется уплатить налог с продажи квартиры в 2020 году. Однако, если бы он захотел продать ее после июня 2020 года — оплачивать налоговый сбор было бы не нужно.

В соответствии с налоговым законодательством, субъекты РФ могут снижать вплоть до нуля для всех или для отдельных категорий налогоплательщиков минимальный срок владения имуществом (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Как стать нерезидентом РФ

Наличие или отсутствие гражданства РФ у физического лица не имеет значение для определения его статуса в качестве налогового резидента. Чтобы стать нерезидентом не обязательно иметь иностранное гражданство или работать заграницей. Достаточно в течение 12 месяцев находится в России менее 183 дней. Исключения:

  • российские военные, служащие за рубежом;
  • государственные служащие, находящиеся в командировках за границей.

Окончательный статус налогоплательщика определяется по истечению календарного года — налогового периода. Процедуры для установления статуса резидента и нерезидента не существует — все рассчитывается на основании календарных дат. Достаточно посмотреть загранпаспорт и подсчитать сколько дней гражданин находился за рубежом.

Имущественный вычет при покупке квартиры в 2020 году — изменения

Граждане-резиденты России, покупая жилье в 2020 году, могут рассчитывать на получение льготы в виде налогового вычета по уплате НДФЛ. Использовать вычет при покупке недвижимости можно только, если в течение года были доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (зарплата или выручка от продажи имущества).

Имущественный вычет не положен:

  • если квартира приобретается у близкого родственника (супруги, дети, родители);
  • если для покупки квартиры были использованы средства материнского капитала или субсидия от работодателя (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Вычет предоставляется только один раз, но, если его расходы меньше 2 млн. рублей, неиспользованный остаток можно перенести на другой объект недвижимости. Это справедливо только для недвижимости, приобретенной до 1 января 2014 года. Поэтому, если налоговый вычет был использован на квартиру, которая была куплена до указанной даты, то повторно воспользоваться такой возможностью невозможно.

Получить налоговый вычет можно с момента государственной регистрации права собственности (по договору купли-продажи) или с момента подписания передаточного акта (при договоре долевого участия).

Оплата налога после продажи квартиры: обязательно ли

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 391-84-26 . Это быстро и бесплатно !

Граждане, реализующие недвижимые объекты обязаны соблюдать правовые нормы, обозначенные в НК РФ и иных нормативных актах. Налог с продажи квартиры в 2020 году для многих исчисляется по несколько измененным правилам. Теперь для его расчетов может быть использована не только цена реализации, но и кадастровая стоимость. При соблюдении ряда условий продавец недвижимости может быть освобожден от необходимости оплачивать подоходный налог.

Основные положения

Российское налоговое законодательство признает денежную сумму, полученную физическим лицом от продажи квартиры в качестве дохода, с которого необходимо платить налог. В 2020 году на территории РФ продолжается налоговая реформа, благодаря которой поменялись многие нормативы расчета налога для физических лиц.

Вносить в казну налог с продажи обязаны все налоговые резиденты РФ. Это правило распространяется даже на несовершеннолетних граждан.

При этом российское законодательство содержит нормы, согласно которым от необходимости платить налог могут быть освобождены некоторые категории граждан при соблюдении ряда условий.

С конца 2015 года вступили в силу изменения налогового законодательства относительно порядка расчета налога при продаже квартиры. Необходимость его выплачивать всегда находилась во взаимосвязи со сроком, в течение которого гражданин числился в качестве официального хозяина жилья до его сбыта.

Если гражданин числился в качестве собственника объекта жилой недвижимости менее 3 лет, он платил налог в казну за продажу квартиры. Теперь минимальный срок владения увеличен с 3-х лет. Для большинства лиц, за редким исключением, он составит 5 лет.

Налог с продажи физическое лицо выплачивает после реализации следующих объектов:

  1. Участков земли.
  2. Квартир в многоквартирных домах, комнат в квартирах.
  3. Частных домов, долей в домах и квартирах.

Размер взимаемого налога с продажи квартиры составляет 13%, т.е. это стандартный НДФЛ.

Когда продажа квартиры облагается налогом

Не все граждане обязаны выплачивать налог при продаже недвижимости и не за каждый недвижимый объект. На момент 2020 года от этой обязанности освобождаются все собственники, которые продают имущественные объекты, приобретенные ими до 2016 года. Раньше такие продавцы не вносили налог, только если владели объектом 3 года и более.

Если недвижимость куплена после наступления 2016 года, необходимо, чтобы такое имущество находилось в собственности не менее 5-летнего периода и более для освобождения от налога. Т.е. в 2020 году эта причина не может быть актуальной, т.к. такой срок не вышел еще ни для одного собственника.

Освобождаются от налога с продажи квартир, которыми владеют меньше 3 лет, только те лица, которым недвижимость досталась не в результате сделки купли-продажи, а в качестве наследуемого, подаренного или приватизированного имущества.

Все прочие продавцы квартиры в 2020 году обязаны внести подоходный налог.

Не стоит бояться, что налоговые органы обяжут гражданина платить причитающуюся в качестве налога сумму сразу после подписания договора купли-продажи. Сделать это надлежит только после окончательного расчета. Т.е. если продавец рассчитался за приобретенное имущество.

Расчет суммы налога

Размер налога зависит от нескольких факторов. Во-первых, это дата и способ ее приобретения. Если недвижимый объект был зарегистрирован в качестве частного владения продавца после наступления 2016 года и находился в личной собственности менее 5-ти лет, установленные 13% придется выплачивать полностью.

При условии, что недвижимый объект был зарегистрирован до наступления 2016 года, в качестве налогооблагаемой базы берут стоимость, обозначенную сторонами-участниками в договоре купли-продажи. Если после 2016 года – налог может быть удержан с суммы, равной 70% от кадастровой стоимости. Так делают, когда указанная продажная цена явно ниже рыночной стоимости.

Налоговые резиденты, обязанные платить налог с продажи квартиры, имеют право на оформление налогового вычета. Максимальная сумма, гарантируемая государством в такой ситуации, составляет 1 млн. руб. Не стоит думать, что ее просто вернут. Означенную сумму или чуть меньшую вычтут из налогооблагаемой базы. Например, если квартира была продана за 5 млн. 130 тыс. руб., с использованием вычета налог нужно платить только с 4 млн. 130 тыс. руб.

Плюс уменьшить сумму налога могут лица, купившие на вырученные средства иную недвижимость. Платить налог тогда потребуется только со стоимостной разницы. Например, собственник продал квартиру за 2 млн. руб., а купил за 1 млн. 900 тыс. руб. В таком случае налог выплачивается только со 100 тыс. руб.

Необходимые документы для уплаты налога

Документы для уплаты налога с продажи

Для расчета и внесения налога от продавца потребуется определенный пакет документов, который должен быть представлен в отделение ФНС:

  • общегражданский паспорт собственника;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи;
  • документ, которым подтверждается вступление в права владения на реализованную недвижимость. Если она в собственности меньше минимального срока, налог взимается.

Срок, равный 3 годам, является в данном случае минимальным, только если недвижимость приобретена в порядке наследования, в качестве дара или по результатам приватизации. Для всех остальных минимальным считается срок в 5 лет.

Если гражданин желает снизить сумму налога посредством налогового вычета или разницы стоимости с покупной недвижимостью, дополнительно потребуются:

  1. Какой-то документ, которым можно удостоверить, что одна сторона все причитающиеся денежные средства передала, а вторая сторона их получила.
  2. Заявление установленного образца.
  3. Согласие супруга, если продавец состоит в браке и его общегражданский паспорт.
  4. Договор купли-продажи, по которому заявитель купил новую недвижимость, плюс расписка о передаче денежных средств.

Сроки оплаты

Платя налог, следует помнить не только о его величине, но и учитывать обязательные сроки, отпущенные для его внесения. Денежная сумма платится в следующем налоговом периоде, который идет за годом реализации недвижимости. Т.е., если гражданин квартиру продал в 2020 году, налог придется заплатить в 2020 году.

Декларацию в отделение ФНС следует подать до 1 мая, а заплатить рассчитанную сумму до 15 июля.

Несоблюдение сроков влечет за собой наказание в виде начисления неустойки.

Российские резиденты, продающие свою недвижимость, имеют обязательства по выплате подоходного налога. Размер взимаемой суммы зависит от ряда факторов. Так, если проданная квартира значилась в собственности менее 3 лет, НДФЛ выплачивается.

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц

Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2020 году.

Налога с продажи квартиры в 2020 году: новый закон

Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2020 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

В госдуме рассматривается законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.

Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!

Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.

10 июля 2020 года — новый закон рассмотрен в первом чтении, все изменения вносятся до 8 августа.

Налог с продажи квартиры для физических лиц

Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.

Когда платить налог с продажи квартиры в 2020 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.

Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2018 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2020 года.

Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.

Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.

С какой суммы платится налог

Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.

Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.

Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.

С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.

Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

  1. 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года.
  2. 5 лет, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.

Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

  1. Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
  2. Если квартира получена по приватизации.
  3. Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.

Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.

Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

  • владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
  • при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.

Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

Обратим внимание, является ли резидентом продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.

Ставки налога с продажи квартиры для:

  • резидентов составляют 13%;
  • нерезидентов — 30%.

При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.

Для пенсионеров

Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

Налог с продажи доли

Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

  • уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн.рублей (имущественный вычет);
  • уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.

Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

Рассмотрим ситуации на примерах.

Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2018 году с указанием стоимости в 1800 тыс.рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2018 года 1600 тыс.рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1850 тыс. рублей.

  1. Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета. (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
  2. Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 65000 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.

1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.

Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы.

(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.

Пример 2. Квартира приобретена в 2018 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2020 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

  1. Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
  2. Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.

Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2020 году

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Источники:
http://2018god.net/nalog-s-prodazhi-kvartiry-v-2019-godu-novyj-zakon/
http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/zakon-o-naloge-s-prodazhi-kvartiry.html
http://exporealty.ru/media/article/nalogi-na-zhile/kak-sekonomit-na-nalogakh-pri-prodazhe-kvartiry/
http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/izmeneniya-v-2019-godu/
http://prorealtora.ru/oplata-naloga-posle-prodazhi-kvartiry-obyazatelno-li/
http://nedexpert.ru/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry-dlja-fizicheskih-lic/
http://grazhdaninu.com/nalogi/ndfl/prodazha-imushhestva/nalog-s-prodazhi-avtomobilya.html

Ссылка на основную публикацию