Рыночная стоимость земельного участка — что это такое и как рассчитать

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?

Что это такое?

Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.

Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.

Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.

Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.

Как узнать?

Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

  1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
  2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
  3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
  4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?

  1. Метод переноса или соотнесения.
  2. Способ вычисления капитализации ренты.
  3. Методика развития земли.
  4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Процедура оценки

Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?

  1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
  2. Сбор, анализ имеющейся информации.
  3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
  4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
  5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.

На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.

На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.

Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.

На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2001 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.

Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.

Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.

Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Рыночная стоимость земельного участка — что это такое и как рассчитать

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Определение рыночной стоимости

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

  • физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
  • наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
  • экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
  • взаимоотношения с другими наделами;
  • наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
  • удаленность от населенного пункта;
  • фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

  1. Переноса и соотнесения.
  2. Вычисления капитализации ренты.
  3. Метод развития земли.
  4. Техника остатка на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

  1. Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
  2. Определение цели выполнения оценки.
  3. Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
  4. Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
  5. На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.

Способы определения рыночной стоимости земельного участка

Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?

При отчуждении нежилых зданий, покупке земельных наделов, обмене или аренде помещений, вступлении в наследство или дарении квартиры необходимо ориентироваться в ценовом сегменте.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

  • месторасположение земли;
  • наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
  • коммуникационные сообщения;
  • сложившаяся экономическая ситуация региона;
  • транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • установления размера оплаты за аренду помещений;
  • определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
  • судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Утвержденная оценка остается неизменной до следующего проведения материального анализа.

На кадастровое ценообразование влияют определенные условия и функции, которые выполняет надел. Формируя стоимость, оценщик учитывает целевое назначение участка.

  1. Земли, относящиеся к сельской и городской инфраструктуре, садовые товарищества, кооперативы огородников и дачников калькулируются на сведениях статистики по коммерческому исследованию цен и иных дополнительных сведений об этих объектах.
  2. Земли, принадлежащие лесному фонду, находящиеся вне черты жилых зон и имеющие сельхозназначение, оцениваются на базе показателей расчета по ренте и полученных от нее доходов.
  3. Другие земли, которые находятся за чертой поселений, котируются на стоимости расходов, возникающих вследствие сохранения, поддержания и восстановления ценностных параметров этих участков.

На основании полученных сведений об объекте после проведенной экспертизы оценивается квадратный метр земли. Произведение этой величины на количество соток, входящих в площадь надела, является кадастровой ценой участка.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

  1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
  2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
  3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
  4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция

С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.

Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.

Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.

Посетив официальный сайт Росреестра или любой компании-посредника, необходимо заполнить специализированную форму с данными об объекте. Как правило, такими данными являются кадастровый номер или адрес.

Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:

  1. Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
  2. Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
  3. Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
  4. Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
  5. Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
  6. Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
  7. Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.

Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

В отдельных случаях существует прямая связь между стоимостью услуг и сроком сотрудничества с нанимателем, периодичностью его обращения и объемами предоставляемой им работы.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

  1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
  2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
  3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
  4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
  5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
  6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
  7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

  1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
  2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
  3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
  4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
  5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
  6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.

Способы определения рыночной стоимости земельного участка

Недвижимое имущество – одна из наиболее стратегически значимых частей коммерческих отношений, которая учитывается, контролируется и облагается налогами на государственном уровне. Для чего необходима точная рыночная стоимость земельного участка?

При отчуждении нежилых зданий, покупке земельных наделов, обмене или аренде помещений, вступлении в наследство или дарении квартиры необходимо ориентироваться в ценовом сегменте.

Рыночная стоимость: что это, для чего нужна

При совершении различных операций с недвижимостью возникает вопрос о ее стоимости. От оценки зависит цена, которую может выдвинуть собственник при продаже. Кроме того, многие банки на основании оценочных документов формируют суммы для жилищной ипотеки, а суды решают спорные моменты о разделе имущества. Наиважнейшим моментом, зависящим от оценочного листа, является начисление налогов в казну государства.

Рыночная стоимость – это конкурентоспособная цена, которая выставляется собственником исходя из спроса на рынке. Она зависит от множества факторов, основные из которых:

  • месторасположение земли;
  • наличие построек непосредственно на наделе и рядом с ним;
  • коммуникационные сообщения;
  • сложившаяся экономическая ситуация региона;
  • транспортная проходимость и др.

Другими словами, это проанализированная стоимость конкретного объекта рынка недвижимости. Ее выставляет владелец без ущерба для своих интересов, и клиент соглашается без излишних затрат для себя.

Используется рыночная стоимость для:

  • совершения сделок купли-продажи;
  • установления размера оплаты за аренду помещений;
  • определения суммы комиссии при нотариальных сделках;
  • судебных прений и т. д.

Следует учитывать, что этот вид оценки определяется без включения налогов и стоимости процедуры оформления сделки.

Отличия от кадастровой цены, взаимосвязь понятий

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается исходя из норм ФЗ № 52 от 07.02.2008, который регламентирует деятельность по оценке недвижимости в РФ.

Главное различие в определении этих видов цен состоит в том, что при кадастровой оценке во внимание не принимаются некоторые условия, влияющие на формирование рыночной цены. К примеру, для установления кадастровой стоимости не играют роли: пора года, наличие потребительского спроса или экономическое положение дел территории, где находится объект. Зато на этот вид ценообразования непосредственное влияние имеют адрес расположения, целевое назначение землепользования и год постройки.

Различны и цели использования стоимостей.

ВАЖНО! Рыночная цена регулирует имущественные сделки, а кадастровая нужна для налогообложения.

При введении нового объекта недвижимости в эксплуатацию ему присваивается кадастровый номер и назначается оценка. Данные о проведенной работе и постановке на учет хранятся в базах Росреестра.

Для всех иных помещений кадастровая оценка проводится один раз в пятилетний срок. При этом чаще, чем раз в трехлетний период делать это необязательно. Срок может быть изменен по решению суда или по запросу уполномоченных органов.

Нормы для проведения оценочной деятельности определены Минэкономразвития России. После совершения ревизии специалистами кадастрового учета на основании статьи 66 ЗК РФ, определенная ими на основании формул, стоимость выносится на рассмотрение и утверждение территориальным органам власти.

Утвержденная оценка остается неизменной до следующего проведения материального анализа.

На кадастровое ценообразование влияют определенные условия и функции, которые выполняет надел. Формируя стоимость, оценщик учитывает целевое назначение участка.

  1. Земли, относящиеся к сельской и городской инфраструктуре, садовые товарищества, кооперативы огородников и дачников калькулируются на сведениях статистики по коммерческому исследованию цен и иных дополнительных сведений об этих объектах.
  2. Земли, принадлежащие лесному фонду, находящиеся вне черты жилых зон и имеющие сельхозназначение, оцениваются на базе показателей расчета по ренте и полученных от нее доходов.
  3. Другие земли, которые находятся за чертой поселений, котируются на стоимости расходов, возникающих вследствие сохранения, поддержания и восстановления ценностных параметров этих участков.

На основании полученных сведений об объекте после проведенной экспертизы оценивается квадратный метр земли. Произведение этой величины на количество соток, входящих в площадь надела, является кадастровой ценой участка.

Органы, уполномоченные совершать рыночную оценку

Для совершения сделок купли, продажи, дарения, переоформления, вступления в наследство и других правовых действий в отношении жилого и хозяйственного фонда необходимо не только оперировать знанием оценочной стоимости, но и иметь ее документальное подтверждение.

Профессиональная деятельность ценовиков санкционирована Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с ним оценкой рыночной стоимости земельного участка имеют право заниматься следующие категории специалистов:

  1. Бюро по оценке. Обращаясь в оценочную контору, необходимо убедиться, что она числится в реестре саморегулируемых организаций и не оказывает сопутствующие услуги юридического характера.
  2. Юридическая компания. Большинство юрфирм помимо выполнения основной деятельности по оказанию правовой защиты клиенту, осуществляют экспертизу и оценку субъектов хозяйствования. Кроме предоставления документов, подтверждающих стоимость участка, дополнительно можно получить профессиональную юридическую консультацию для решения конкретных вопросов.
  3. Автономный частный оценщик. На основании лицензии, позволяющей оказывать индивидуальные услуги по оценке, и на нормативно-правовой базе РФ составить калькуляцию и подтвердить ее в соответствии с законодательными требованиями может частное лицо. Обязательное условие – наличие специализированного профессионального образования.
  4. Агентство недвижимости. В целях оптимизации производственного процесса в штатном коллективе больших агентств есть собственный оценщик. Обращаясь непосредственно в компанию с целью продажи имущества можно получить ценовое заключение эксперта.

ВАЖНО! Проверяйте правомочие оказания экспертных услуг по оценке.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка: пошаговая инструкция

С учетом того, для каких целей нужны сведения о коммерческой ценности участка, существует несколько вариантов ее определения.

Чтобы получить справочную информацию, можно самостоятельно определиться с ценовой категорией. Принцип действия, как ориентировочно рассчитывать рыночную стоимость конкретного земельного участка, основан на знании ее кадастровой цены.

Для регулирования налогообложения и устранения путаницы из-за нюансов в понятиях рыночной и кадастровой стоимости государство старается приблизить и уравнять их значение. Учитывая этот факт, можно узнать примерную коммерческую цену на основании кадастровой стоимости объекта. Информация о ней хранится в базе Росреестра.

Посетив официальный сайт Росреестра или любой компании-посредника, необходимо заполнить специализированную форму с данными об объекте. Как правило, такими данными являются кадастровый номер или адрес.

Если цена нужна для правовых процедур, знания средней стоимости объекта недостаточно. Она должна быть подтверждена документально. Алгоритм действий следующий:

  1. Выбор оценочной компании. Для этого необходимо проанализировать сложность предстоящей работы и ее объем. В зависимости от этого определиться с категорией оценщика: организация или индивидуальный предприниматель. Далее следует навести справки и поинтересоваться отзывами об их работе, качестве оказанных услуг, компетентности сотрудников. Проведя сравнение между потенциальными исполнителями, сделать выбор в пользу наиболее устраивающего варианта.
  2. Определение перечня проблем для оценщика. Прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо уточнить такие моменты, как самостоятельный выезд эксперта на место либо он будет производить расчеты на основании имеющихся нормативных документов, какие именно услуги будут оказаны за обозначенную стоимость, на чем будет базироваться выбор метода оценки, временные сроки выполнения обязательств и т. д.
  3. Предоставление необходимых документов. Свою работу эксперт выполняет на базе технических документов на конкретный объект. Если в наличии отсутствует какая-либо справка или выписка, позаботиться о приобретении ее дубликата необходимо заранее.
  4. Заключение контракта и оплата услуг. Не следует пренебрегать прочтением договора и изучением информации, указанной в нем. Только после соблюдения этой процедуры можно оплатить услуги.
  5. Координирование временных параметров. Только после посещения и осмотра участка специалистом он сможет приступить к грамотно-обоснованной оценке. Поэтому заранее уточняем время и дату, когда эксперт планирует выехать на объект.
  6. Сопровождение специалиста во время ревизии. Возможно, оценщику понадобятся какие-либо уточняющие сведения, поэтому лучше лично присутствовать при осмотре участка.
  7. Получение готовой документации. Оценка основывается на правовом обосновании выбранной методики. Эти данные обязательно должны присутствовать в отчете о проделанной работе.

Имея на руках готовый расчет рыночной стоимости, утвержденный уполномоченной организацией, можно правомерно проводить имущественные сделки.

Сроки и стоимость процедуры

На основании действующего Федерального стандарта оценки, существует ограничение по времени для функционирования оценочных документов. Так, если гражданин в течение полугода не воспользовался предоставленной документацией, актуальность ее признается утраченной. В таком случае для получения новой рыночной стоимости необходимо снова заказывать и проводить экспертизу.

Следует иметь в виду, что одной определенной стоимости по оказанию оценочных услуг не существует. Она формируется из трудозатрат эксперта, количества и сложности выполняемой работы, наличия документов, предоставляемых нанимателем (при отсутствии положенной документации она может запрашиваться из компетентных органов, что приводит к удорожанию оказанных услуг).

В отдельных случаях существует прямая связь между стоимостью услуг и сроком сотрудничества с нанимателем, периодичностью его обращения и объемами предоставляемой им работы.

Необходимые сведения и расчет для установления рыночной стоимости земельного участка

Методология расчетов рыночной стоимости санкционирована на законодательном уровне и базируется на определенном перечне. Каждый вариант рассчитан на определенную точку зрения. Исходя из этого различают методы сравнительного, доходного или затратного подходов.

Выбор подходящей методики обуславливается преследуемыми планами, имеющейся исходной информацией и типом субъекта оценки.

  1. Метод сравнения продаж. Проводится на основании имеющейся информации о расценках операций по аналогичным участкам, домам, помещениям. При недоступности таковых для вычисления берется цена спроса и предложения. Сравнивается похожая недвижимость, анализируется уровень схожести, делается вывод. Далее цена корректируется по позициям, которые различаются.
  2. Затратный метод. Используется для уникальных по своим характеристикам объектов, аналогов которым не существует или для определения стоимости доли участка. При расчете цены учитываются будущие затраты на оптимизацию.
  3. Распределительный метод. Подразумевает использование в расчетах соотношения стоимости земли и находящихся на ней построек.
  4. Нормативный метод. Базируется на утвержденных нормативах при покупке надела в ипотеку либо отчуждении его в пользу государства.
  5. Метод предполагаемого использования. Калькулятором тарифов становится будущая выручка, которую способна обеспечить эта земля в зависимости от специфики ее использования. Основополагающим фактором при этом являются расходы, которые обязаны максимизировать эффективность использования надела.
  6. Метод капитализации земельной ренты. Прогнозируется потенциальная выручка, ориентированная на сложившуюся экономическую ситуацию, при условии передачи объекта по арендному соглашению.
  7. Метод разбивки на доли. Методика применяется при последующем разделении участка на целевые доли.

ВАЖНО! Компетентная и полная оценка рыночной стоимости производится при сочетании нескольких методов.

Таким образом, определяется рыночная расценка строго индивидуально для каждой объекта, характеризующегося наличием особенностей надела.

Особенности при определении рыночной стоимости

Эксперты при составлении документации, обосновывающей рыночный тариф той или иной земельной площади, принимают во внимание особенности этой ценовой категории. Выражаются они в следующем:

  1. Определять рыночную стоимость можно только тех участков, которые способны угодить требованиям пользователя в определенный временной период.
  2. На этот вид расценок напрямую влияет потребительская способность и пропозиция, а также конкуренция.
  3. Коммерческая стоимость не должна быть больше возможных расходов на покупку альтернативной недвижимости.
  4. Непостоянство ценности, которая подчинена времени.
  5. Коммерческая оценка зависит от ожидаемой прибыли, времени на ее получение и уровня дополнительного дохода от более эффективного использования надела.
  6. При изменении целевого направления использования земли, рыночную оценку нужно корректировать.

Профессиональная оценка рыночной стоимости – процедура трудоемкая, учитывающая многие факторы. Самостоятельно определиться со стоимостью участка поможет изучение спроса и предложения, сложившихся в определенной местности.

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Многие владельцы земли не могут определить разницу между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два понятия имеют совершенно отличный размер и назначение. Определение рыночной стоимости требуется в первую очередь собственнику, в то время как кадастровая цена необходима для вычета из нее налога. Чтобы определиться с размером рыночной цены, необходимо соотнести сразу несколько показателей, используя различные методики. Нюансы определения и фиксирования рыночной стоимости описываются в существующем законодательстве.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

Итак, как же определяется рыночная стоимость, и что необходимо для ее вычисления?

Что это такое?

Рыночная стоимость — конкретная и наиболее вероятная цена продажи участка на существующем конкурентном рынке. Данная цена является отражением истинной ценности недвижимости на существующем рынке.

Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.

Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.

Бывают редкие случаи, когда рыночная цена оказывается выше кадастровой. Обычно такое случается, если при подсчете кадастровой стоимости не учитываются какие-то параметры. Например, если на участке появляется новая постройка, это может заметно увеличить рыночную стоимость, сделав ее крупнее кадастровой. Однако такие ситуации происходят действительно редко, ведь при подсчете кадастровой суммы учитываются любые постройки, даже те, которые еще не были достроены.

Как узнать?

Процедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

  1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
  2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
  3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
  4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?

  1. Метод переноса или соотнесения.
  2. Способ вычисления капитализации ренты.
  3. Методика развития земли.
  4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Процедура оценки

Итак, какие же этапы процедуры оценки можно выделить?

  1. Определение и опись основных вопросов оценивания, которые будут учитываться в дальнейшем.
  2. Сбор, анализ имеющейся информации.
  3. Анализ самого эффективного и удобного способа использования земли.
  4. Расчет необходимой стоимости по трем показателям: доходного, сравнительного и затратного.
  5. Подготовка специального отчета по поводу точной рыночной стоимости.

На основе первого этапа работы выясняется цель оценки, необходимые стандарты работ. Также учитывается кадастровый номер, наличие застройки и характеристика форм собственности.

На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.

Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.

На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

На финальном этапе согласно существующему законодательству (Постановление Правительства от 6 июля 2001 года №519) обязательно должен быть заключен отчет по поводу вычисления рыночной стоимости.

Такой отчет должен быть составлен в письменно форме и вовремя передан собственнику. Он не должен содержать ложных сведений и вводить собственника в заблуждение. Указанная стоимость должна подкрепляться сведениями касательно характеристик участка. К тому же, там могут отмечаться и иные сведения, важные для собственника.

Пример отчета вы можете скачать отсюда. А узнать долю выкупа земельного участка от кадастровой стоимости можно здесь.

Процедура оценки рыночной стоимости сложна лишь на первый взгляд. На самом деле, выяснить примерную цену можно самые простым методом — оценив современный рынок недвижимости. Для более полноценного и целостного оценивания необходимо проводить специальные процедуры. Выяснив точную рыночную стоимость, человек сможет полноценно распоряжаться своей землей, продавая ее и сдавая в аренду.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
+7 (812) 425-67-01 (Санкт-Петербург)

Кадастровая и рыночная стоимость земли: что это такое и для чего необходимы

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ. Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов. Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» . Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ , предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ . В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

  • просмотрев онлайн-справочник на сайте Росреестра ;
  • изучив публичную кадастровую карту ;
  • обратившись в территориальный орган кадастровой палаты ;
  • заказав выписку из ЕГРН;
  • обратившись за выпиской в МФЦ.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости: Видео

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Источники:
http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zemlya/ryinochnaya-stoimost.html
http://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/rynochnaya-stoimost.html
http://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/rynochnaya-stoimost.html
http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/zemlya/kadastr/stoimost/rynochnaya.html
http://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli.html
http://grazhdaninu.com/zhilishhnoe-pravo/zemlya/samovolnaya-postroyka.html

Ссылка на основную публикацию