Нюансы ипотечного кредитования в Сбербанке

Подводные камни и риски ипотеки

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

Дополнительные расходы

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Оплата услуг оценщика

Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку проводил только аккредитованный у них специалист в области оценки. Это лишает возможности заемщика выбирать оценочную компанию. При этом оценку невозможно оспорить. Заплатить за нее придется ровно столько, сколько скажет оценщик. Спорить в этом вопросе с банками трудно. Скорее всего, придется согласиться на их условия. Если клиент решит перекредитоваться в другом банке по более низкой ставке, оценку ему придется делать по новой.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Ограничение прав заемщика

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Важно понимать, что заключая договор с «плавающей ставкой», заемщик никогда не знает, какой счет по кредиту ему выставит банк в следующем месяце.

Риски, связанные с залоговым имуществом

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного. Если же жилье просто сильно пострадало, то заемщик обязан поставить кредитора в известность и согласовать с ним сроки ремонта. Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Что еще нужно знать о подводных камнях и рисках ипотеки в 2020 году

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

При ипотеке с господдержкой тоже есть свои подводные камни. Например, в ипотечном договоре у банка «ВТБ 24», если клиент отказывается страховать свою жизнь, процентная ставка с 11,4% увеличивается до 11,9%. Это нужно учитывать при расчетах ежемесячных платежей.

Видео: Подводные камни ипотечного договора

Подведем итог

Перед тем как оформить ипотеку, нужно внимательно ознакомиться с финансовыми условиями, которые предлагает конкретный банк. Пусть менеджер сразу посчитает все расходы, связанные с оформлением кредитного договора, включая комиссию, оценку и все виды страхования. Нужно взять домой образец кредитного договора и внимательно его изучить, а еще лучше – показать юристу, чтобы выявить пункты, которые осложняют жизнь заемщику.

Как взять ипотеку в Сбербанке: пошаговая инструкция

Оформить ипотеку в Сбербанке на вторичное жилье или квартиру в новостройке гражданам со стабильным доходом можно без особых затруднений. Потребуется подобрать оптимальную кредитную программу, подготовить документы и подать заявку на рассмотрение кандидатуры. Поскольку Сбер считается одной из ведущих финансовых организаций, здесь постоянно обновляется пакет акционных предложений, включающий значительные скидки на выдачу жилищных займов.

Прежде чем решиться на ипотеку, клиентам рекомендовано тщательно изучить банковские продукты по данному направлению, чтобы в дальнейшем не переживать по поводу неверного выбора.

Суть понятия «ипотечное кредитование»

Если говорить в общем, ипотечный кредит представляет собой разновидность долгосрочного денежного займа, целью которого выступает приобретение готового либо строящегося жилья. Таковым может быть не только квартира, но и дом, участок земли, нежилое помещение либо строение для ведения коммерческой деятельности. При этом средства передаются физическому лицу под залог, роль которого играет купленная либо уже имеющаяся в собственности недвижимость. Возможность оформления ипотеки предоставляется финансовыми учреждениями, в просторечии, банками.

Особенностью целевого займа считается публичность заключенного соглашения, а точнее, того факта, что имущество выступает залогом. Это означает, что при фиксации сделки в регистрационном органе (Росреестре), в документах и в базе об этом будет проставлена отметка. Любой гражданин, пожелавший взять выписку об объекте недвижимости, получит справку с соответствующими сведениями, в частности, что на квартире имеется обременение — залог.

Необходимо помнить и о том, что приобретая жилище по ипотечной программе, человек хоть и становится собственником, но не имеет возможности распоряжаться квадратными метрами в полном объеме. Право абсолютного владения наступает только после погашения займа, предоставленного ему банком, с учетом сумм, начисленных в соответствии с процентной ставкой.

Особенности целевого кредита

Среди граждан ходит немалое количество мифов о том, что целевой кредит это нечто опасное и, оформляя ипотеку, человек добровольно обрекает себя на финансовую кабалу и множество дополнительных проблем. Действительно, жилищный заем потребует значительных денежных затрат, плюс оплаты процентов и некоторых сопутствующих услуг, например, страхового полиса на имущество.

Однако для большинства клиентов решающую роль в этом вопросе играет возможность приобрести нормальную жилплощадь, не трудясь годами для накопления необходимой суммы средств.

Стоит выделить и такие моменты:

  1. график погашения займа в соответствии с наиболее подходящей программой, позволяет кредитополучателю оптимальным образом распланировать бюджет;
  2. разнообразие кредитных продуктов (программа для военнослужащих, молодых семей, кредит на квартиру от застройщика или приобретение недвижимости на вторичном рынке, а также различные дополнительные бонусы);
  3. залогом выступает объект недвижимости, соответственно не требуется поиска иных вариантов;
  4. длительность периода погашения позволяет купить квартиру по достаточно высокой цене даже при среднем уровне прибыли клиента.

Разумеется, возможности ипотеки подходят гражданам с постоянным доходом, поскольку этот факт гарантирует кредитной организации стабильное выполнение человеком его финансовых обязательств. При этом доказательством платежеспособности может выступать не только справка о зарплате, но и аргументы о наличии дополнительных источников прибыли, например, сдача помещения в аренду или владение ценными бумагами.

Нюансы ипотеки в Сбербанке

В РФ ипотечными кредитами занимается большинство финансовых учреждений. Одним из наиболее популярных в этой сфере считается Сбербанк России. Многолетняя история функционирования организации дает потенциальным и уже существующим клиентам определенные гарантии. Поэтому неудивительно, что граждане, желая оформить жилищный заем, не задумываясь, обращаются именно в филиалы Сбера. К тому же процентные ставки и условия этой финансовой организации считаются одними из самых оптимальных.

Прежде всего, стоит обозначить особенности целевого кредитования в Сбербанке, отличающие его программы от предложений других банковских структур. Таковыми выступают:

  • относительно низкие процентные ставки;
  • погашение кредита раньше срока не облагается штрафом;
  • удобство обслуживания — офисы Сбера расположены в каждом городе, кроме того большинство операций можно выполнить на сайте организации в режиме онлайн;
  • отсутствие комиссий за предоставление ипотечного кредита;
  • максимальный возраст заемщика — 75 лет на момент погашения ипотеки, тогда как в других банках порог не превышает 65 лет;
  • возможность использования маткапитала;
  • кредит может быть предоставлен неработающим инвалидам и лицам пенсионного возраста;
  • при проверке платежеспособности учитываются дополнительные доходы заемщика;
  • возможность отказаться от страхования титула, а также здоровья и жизни кредитополучателя.

Несмотря на лояльность к клиентам, сотрудники Сбербанка очень придирчиво относятся к проверке представленной документации, досконально изучая изложенную информацию.

Ипотечные программы Сбербанка

Перечень продуктов в сфере жилищного кредитования в финансовой организации весьма обширен. Помимо основных в него входят программы для льготников и молодых семей. Общим условием считается максимальный срок погашения займа — 30 лет.

Предложения работают в рамках следующих направлений:

  1. Приобретение жилья во вновь строящемся доме. Процентная ставка — от 8,9% до 11,5%. При условии получения кредита на квартиру от застройщика, сотрудничающего со Сбербанком, ставка — от 7,4%.
  2. Покупка квартиры на вторичном рынке. Ставка — от 8,6% до 10,75%.
  3. Строительство частного дома. По ставке от 10% до 12,5%.
  4. Загородная недвижимость. Ставка от 9,5% до 12%.

Также существует возможность использования различных субсидий и льгот.

Требования к кредитополучателю

Претендент на получение ипотеки должен соответствовать ряду критериев, при этом не имеет значения, какой именно кредитный продукт он выбрал. Исключение, узконаправленные программы, например, для молодых семей возраст кандидата не должен превышать 35 лет.

Общие требования к заемщику:

  • платежеспособность, иными словами, подтверждение стабильности дохода, включая дополнительные источники;
  • возрастные рамки — от 21 года до 75 лет (на момент внесения последнего платежа по кредиту);
  • период деятельности на последнем месте работы — минимум 6 месяцев;
  • общий стаж за последние 5 лет — не менее 1 года, при этом, если клиент является пользователем зарплатной карты Сбера, на него условие не распространяется.

Претендовать на ипотечный кредит могут только граждане Российской Федерации.

Оформление ипотеки на вторичное жилье и в новостройке

Основными условиями здесь выступают:

  • Отсутствие обременений на выбранном объекте недвижимости (для квартир, покупаемых на вторичном рынке).
  • Первоначальный взнос — минимум 15%.
  • Ставка — от 8,6% для квартир, приобретаемых на вторичном рынке и от 8,9% в новостройке. Если недвижимость покупается у застройщика, являющегося партнером Сбербанка, ставка снижается до 7,4%. Перечень аккредитованных фирм можно получить в офисе Сбера.
  • Минимальный размер кредита — 300 тыс. рублей.
  • Оформление страховки на залоговое имущество — обязательно.

Дополнительно сотрудник банка очень убедительно предложит застраховать здоровье и жизнь заемщика. Следует знать, что гражданин вправе отказаться, но подобное чревато отклонением заявки. К тому же в таком случае к процентной ставке прибавится еще 1%.

Ипотека на вторичное жилье: порядок действий

Чтобы оформить ипотеку в Сбербанке на вторичное жилье потребуется следовать такому алгоритму:

  1. подать заявку в виде заполненной анкеты (допускается подача запроса через сайт Сбербанка) и пакета документов;
  2. в случае одобрения, подобрать квартиру согласно сумме кредита (на это дается 90 дней);
  3. представить в банк бумаги на жилье и подтвердить внесение первоначального платежа;
  4. провести оценку выбранного объекта недвижимости;
  5. заключить договор с кредитным учреждением в течение 5 рабочих дней;
  6. пройти процедуру страхования залогового имущества, а при согласии также здоровья и жизни заемщика;
  7. получить деньги;
  8. оплатить государственную пошлину;
  9. распечатать договор купли-продажи и посетить регистрационную палату для совершения сделки;
  10. получить на руки свидетельство о регистрации прав собственности на квадратные метры;
  11. передать денежные средства продавцу.

При покупке недвижимости на вторичном рынке следует предварительно изучить актуальные предложения. Это поможет определиться с суммой займа и сократить сроки подбора квартиры после одобрения заявки на ипотеку.

Покупка квартиры в новостройке

Если необходимо оформить ипотеку в Сбербанке на квартиру в новостройке, алгоритм действий будет аналогичным. Но потребуется обратить внимание на такие нюансы:

  1. Предварительная оценка объекта не требуется.
  2. Следует найти ответственного поручителя, если жилье приобретается не у аккредитованного Сбербанком застройщика. Допускается привлечение созаемщиков, но не более 3-х человек. К таковым предъявляются те же требования, что и к кредитополучателю.
  3. После подбора квартиры потребуется согласовать действия с застройщиком и подписать с ним договор долевого участия. После чего соглашение следует передать в банк, хотя чаще всего сотрудник строительной фирмы осуществляет этот процесс самостоятельно. Лишь после выполнения условий можно обращаться за подписанием кредитного договора.
  4. После регистрации сделки можно воспользоваться кредитными средствами и перевести их на счет продавца.

В целом считается, что процедура покупки жилья в домах только что сданных в эксплуатацию либо находящихся на стадии строительства, осуществляется намного быстрее. Это связано с тем, что заинтересованный в ипотеке клиент чаще всего выбирает тех застройщиков, что сотрудничают со Сбербанком. Соответственно весь процесс несколько упрощается.

Пакет документов

Документация, представляемая в банк, практически не предполагает отличий в зависимости от выбранной ипотечной программы.

Перечень бумаг включает:

  • паспорт заинтересованного лица, а также созаемщиков, поручителя;
  • анкета-заявление от претендента и всех прочих участников;
  • справка о доходах по форме работодателя либо стандарту 2 НДФЛ;
  • копия трудовой книжки;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • справки, удостоверения, доказывающие право на льготы (если таковые имеются).

Также потребуется подготовить документы на объект недвижимости:

  1. договор купли-продажи;
  2. договор долевого участия (при покупке на первичном рынке);
  3. свидетельство о праве собственности от продавца;
  4. выписка из ЕГРП на объект недвижимости;
  5. заключение об оценке квартиры;
  6. кадастровый паспорт.

В зависимости от ситуации и ипотечной программы кредитный специалист может затребовать дополнительные бумаги, подтверждающие какие-либо факты.

Оформление ипотеки в Сбербанке, как, впрочем, любом другом финансовом учреждении, процесс долгий и достаточно утомительный. Заемщику следует не ограничиваться одним вариантом и рассмотреть все программы, работающие в направлении выдачи целевых кредитов. После одобрения заявки алгоритм действий несколько автоматизирован. Потребуется подобрать жилье, подготовить и подписать бумаги. Для большей уверенности стоит опираться на советы кредитного специалиста, а при возможности подключить юриста.

Источники:
http://law03.ru/finance/article/kak-oformit-ipoteku-v-sberbanke
http://law03.ru/land/article/kak-oformit-prodazhu-zemelnogo-uchastka

Ссылка на основную публикацию