Основы выбора агентства недвижимости при покупке квартиры

Основы выбора агентства недвижимости при покупке квартиры

В начале этого года я покупала квартиру. И при просмотре объявлений я заметила, что большинство из них принадлежит посредникам. Среди них были и частные риэлторы и различные агентства недвижимости. Конечно, приобретать квартиру через посредника не хотелось, так как комиссию за свои услуги они берут не маленькую. Но все же ради интереса я посмотрела несколько вариантов квартир и была приятно удивлена, что часть из них идеально подходили для меня по моим требованиям. Поэтому мне пришлось оформлять сделку через такое агентство. Но перед этим я тщательно все проверила. И сейчас я поделюсь с вами полезными советами, если вы покупаете недвижимость через посредника.

Покупка недвижимости

Можно выделить 2 основных подхода в поиске жилья:

  1. Когда вы рассматриваете все попавшиеся вам варианты и выбираете несколько самых подходящих среди них. И в этом случае посредники могут меняться в зависимости от выбранной недвижимости.
  2. Когда вы целенаправленно обращаетесь в агентство недвижимости, чтобы они подобрали вам подходящий вариант под определенные запросы. В этом случае вы будете иметь дело только с одним или несколькими выбранными вами агентствами.

Выбор квартиры всегда отнимает большое количество времени, особенно когда покупатель занимается этим сам. Ведь изначально надо выделить наиболее подходящие варианты среди всей общей массы объявлений. А потом еще потратить время на переговоры по телефону, расспрос владельца о многих деталях и после этого выехать на просмотр каждой квартиры.

Намного удобнее, когда часть работы сделают уже за вас. Выбранный вами посредник самостоятельно проведет анализ всех имеющихся предложений на рынке, подберет наиболее подходящие варианты и предложит их вам для просмотра. К тому же она самостоятельно свяжется с хозяином и договорится на нужное для покупателя время. Эти действия посредников экономят большое количество времени, поэтому и стоят, конечно, не малых денег. Но в наше время деньги – время, поэтому не всегда стоит экономить на данной статье расходов.

Выбор агентства

Стоит помнить, что посредники могут работать в качестве:

  • компании, зарегистрировавшей себя в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица;
  • частного человека, который получает доход и не платит за себя налоги, то есть ведет незаконную предпринимательскую деятельность.

Понятное дело, что сотрудничать стоит только с первой категорией посредников, так как только в этом случае закон сможет защитить ваши договорные отношения. В противном случае вам придется доказывать факт мошенничества и разбираться длительное время в суде. Чтобы избежать лишних проблем с агентством, обращайте внимание на следующие моменты:

  1. Период работы данной компании. Если данное агентство только начинает свою работу, не стоит ему доверять, потому что они могут допускать много ошибок, либо были вынуждены сменить свое название, так как про них было много негативных отзывов. Поэтому доверяйте только тем, кто имеет уже большой стаж работы в данной сфере и зарекомендовал себя, как надежное агентство.
  2. Количество сотрудников в компании. Если в агентстве работает большой штат людей, значит, у них много работы, а соответственно, много клиентов. Если множество других покупателей и продавцов недвижимости доверяет данной компании, значит, и вы можете ей доверять.
  3. Стоимость услуг. Как правило, в данной сфере все компании предоставляют услуги по примерно одинаковой стоимости. И если у одного из агентств цены существенно занижены, это должно вас насторожить. Вряд ли успешная компания будет значительно снижать цену для своих клиентов.
  4. Наличие официального сайта компании. Любая крупная организация должна иметь свой собственный сайт. При этом на нем должны быть размещены все актуальные контакты компании, информация о сотрудниках, объектах, локальные документы организации и действующие предложения риэлторов. Если у агентства нет сайта, либо на нем указаны недействующие контакты, или они совсем отсутствуют, это должно вас насторожить.
  5. Офис компании. Не поленитесь и обязательно зайдите хотя бы один раз в официальный офис выбранного вами агентства. Обратите внимание на внутреннюю обстановку в нем. Можете уточнить у соседей по данному помещению, как давно располагается эта фирма в данном здании. Таким образом, легко определить фирму однодневку от постоянно действующей компании.
  6. Членство в различных объединениях. Надежные агентства обычно состоят во множестве союзов компаний, схожих по их направлению, например, в «Российской гильдии риэлторов». О таком членстве выдается сертификат. Он может быть размещен на официальном сайте компании или быть расположен в стенах в офиса. Такой документ обычно подтверждает высокий профессиональный уровень подготовки работников, для получения которого необходимо сдать специальный экзамен после прохождения обучения.
  7. Наличие наград и грамот. Среди них могут быть благодарственные письма за активное развитие рынка ипотеки или любые другие виды поддержки.
  8. Отзывы об организации. Их можно прочитать в интернете. Сейчас существует очень много сервисов, которые собирают отзывы о компаниях. И если качество ее услуг находится на низком уровне, вы обязательно найдете много негативных отзывов. И никакие покупные положительные отзывы о компании не спасут и не избавят агентство от них.

Безусловно, что чем дольше компания работает на рынке, тем больше клиентов у нее есть. И не все могут оставаться довольными ее услугами в силу разных обстоятельств. Поэтому надо обращать внимание на то, чем обычно не довольны клиенты.

Также не обязательно доверять только известным компаниям. Иногда молодые агентства работают намного активнее и продуктивнее. Поэтому вы должны оценивать все эти нюансы в совокупности.

Более подробно вы можете узнать об этом в представленном видео.

Как проверить чистоту агентства

Перед подписанием договора с компанией, обязательно убедитесь в чистоте выбранного вами агентства. Для этого:

  1. Проверьте документы фирмы. В первую очередь, вы должны убедиться, что компания вообще зарегистрирована как юридическое лицо или предприниматель. Попросите выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Также должно быть свидетельство, подтверждающее постановку на налоговый учет.
  2. По ИНН и названию компании проверьте историю компании. Через официальные сайты судебных приставов, арбитражных судов, налоговых органов легко можно проверить, если ли какая-нибудь информация о данной компании. Например, в суде вы можете узнать, есть ли поданные иски, кем выступает данный агент в определенном деле (истцом или ответчиком), есть ли за данной компанией исполнительные листы у приставов, которые взыскиваются с нее с расчетных счетов.
  3. У самого риелтора проверьте его официальное трудоустройство в компании. Вряд ли, конечно, вам предоставят трудовой договор, но необходимо убедиться, что риелтор не просто говорит о своем трудоустройстве, а в этой компании его действительно знают.
  4. Внимательно изучите сам договор, который подписываете с агентством. Он должен не противоречить вашим интересам в соответствии с законодательством РФ. А также должен гарантировать юридическую чистоту заключаемой вами сделки.

Помните, несмотря на то, что чистоту приобретаемой вами квартиры обычно должны проверять риэлторы, своими деньгами рискуете вы. Поэтому обязательно убедитесь лично в том, что на недвижимость у собственника есть все необходимые документы, и они подтверждают юридическую чистоту заключаемой сделки.

Зачем нужен риелтор?

Принимая решение, обращаться к помощи посредника или нет, необходимо помнить, какие функции обычно риэлтор выполняет при подборе жилья и оформлении сделки:

  • консультирование покупателя по всем возникающим вопросам юридического и технического плана;
  • организация процесса подбора жилья в соответствии с требованиями покупателями;
  • мониторинг цен, выбор наиболее подходящих вариантов;
  • анализ возможных недостатков данного жилья (района, дома и прочих имеющих значение нюансов);
  • уточнение вопросов, связанных с собственником недвижимости и иных проживающих в нем людях;
  • согласование стоимости жилья, участие в торге;
  • сотрудничество с банками, оказание помощи в получении ипотечных кредитов на приобретение недвижимости;
  • проверка документов собственника, проверка прав третьих лиц и чистоты сделки в целом;
  • юридическое сопровождение сделки, составление договора, акта осмотра и других сопутствующих документов, помощь при подаче заявления на государственную регистрацию сделки;
  • урегулирование различных спорных ситуаций, которые могут возникать в ходе сделки с продавцом или государственными органами.

Несмотря на возможные риэлтерские мошеннические схемы, обращение к агентствам может существенно сэкономить время и ускорить процесс приобретения квартиры. Обязательно уточняйте, является ли агентство участником специальной программы страхования, которая позволяет компенсировать убытки, возникающие при ошибках риелтора в процессе совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости покупателем.

Заключение

Покупка недвижимости требует много времени для поиска и выбора подходящего жилья. Поэтому на рынке так востребованы услуги риэлторов. Но при выборе посредника стоит внимательно проверить его надежность, так как в данной сфере встречается немало мошенников. Для этого убедитесь:

  • в официальной регистрации компании в качестве юридического лица или предпринимателя;
  • проверьте надежность компании, для этого почитайте отзывы, посмотрите не числится ли она в качестве должников у судебных приставов, и нет ли судебных исков против данной компании;
  • убедитесь в профессионализме самого риэлтора, занимающегося поиском недвижимости для вас;
  • перед подписанием договора с агентством, внимательно изучите его, проверьте, нет ли в нем условий, противоречащих законодательству и вашим интересам, а также скрытых комиссий за оказание их услуг;
  • при подписании сделки купли-продажи лично убедитесь в наличие всех необходимых документов и в чистоте сделки.

Желательно выбирать агентства, которые страхуют свою ответственность перед клиентами. То есть в случае форс-мажора, когда риэлтор допустил ошибку и покупатель потерпел убытки, данная сумма компенсируется ему страховой компанией.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?

Если ответить вкратце, то стоимость услуг риэлтора (или агентства недвижимости) составляет примерно 3 – 4% от стоимости сделки. Под стоимостью сделки понимается цена квартиры, которую клиент агентства хочет продать или купить. Этот уровень цен на риэлтерские услуги держится на рынке недвижимости уже не первое десятилетие.

Вообще, единых тарифов для оплаты услуг риэлторов не существует. Это очень мутная тема. В том смысле, что риэлторы стараются быть максимально гибкими, подстраиваться под текущий спрос, обходить друг друга в конкурентной борьбе и чутко реагировать на финансовые возможности своих клиентов. Поэтому диапазон цен на их услуги колеблется в пределах 2 – 5% от стоимости сделки (3-4%, это в среднем). В абсолютных величинах эти проценты превращаются в 150 000 – 400 000 рублей за проведение сделки (московские цены уровня 2016 – 2018 гг.).

Некоторые агентства недвижимости назначают фиксированные цены на свои услуги. В Москве, например, обычная покупка или продажа типовой квартиры обойдется клиенту крупного агентства в 150 – 200 тысяч руб. (при фиксированной цене). Агентство поменьше может потребовать 100 – 150 тысяч. Частные риэлторы, отбивая у агентств клиентов, обозначают стоимость своих услуг от 70 – 80 тыс. руб. и выше, в зависимости от собственных амбиций и текущего состояния своего банковского счета.

В других городах цены на риэлтерские услуги уменьшаются пропорционально уменьшению цен на недвижимость (по сравнению с Москвой).

Разницы между стоимостью услуг агентства недвижимости при продаже квартиры или при покупке – обычно не делают. И то и другое будет стоить примерно одинаково. Так уж повелось. Хотя очевидно, что при покупке жилья работа должна проводиться гораздо серьезнее. Ведь здесь надо проверять документы на квартиру, личности продавцов, оценивать риски сделки, и т.п.

А при продаже квартиры забота одна – получить деньги. Аналитической работы здесь не требуется. Риски, проверки и все такое – это головная боль Покупателя. Тем не менее, за продажу квартиры агентство недвижимости выставит такой же ценник (тариф), как и за покупку. Логика здесь простая – агентству хочется заработать побольше, других обоснований тут нет.

Вознаграждение за работу риэлтора (или агентства недвижимости) выплачивается, обычно, постфактум. То есть уже после оказания услуг и завершения сделки купли-продажи квартиры. Это объясняется тем, что сделка может и не состояться, или условия сделки могут измениться так, что клиент сам от нее откажется.

Что входит в стоимость услуг риэлтора?

Стоимость услуг агентства недвижимости – как при покупке квартиры, так и при ее продаже – будет определяться объемом работ, которые берет на себя риэлтор. По умолчанию предлагается полный спектр агентских услуг, когда клиенту нужно только озвучить свои пожелания, подписать агентский договор, и можно идти пить пиво. Все остальные действия по подготовке сделки купли-продажи квартиры будет совершать агент.

Типовой перечень услуг агентства недвижимости выглядит примерно так:

  • консультация (обычно, она бесплатная, т.к. во время консультации происходит продажа риэлтерских услуг);
  • поиск квартиры (для Покупателя) или реклама квартиры (для Продавца);
  • показы/просмотры квартиры, ведение переговоров (беготня и болтовня);
  • проверка документов и «юридической чистоты» квартиры (то, что обычно делают юристы);
  • организация взаиморасчетов по сделке (то, что обычно делают банки);
  • составление договора купли-продажи квартиры, регистрация сделки в Росреестре (стандартная процедура для юристов, нотариусов, и центров госуслуг);
  • сопровождение сделки купли-продажи квартиры (от проверки документов, до регистрации сделки);
  • полный комплекс агентских услуг «под ключ» (поиск, показы, переговоры, проверка, сопровождение, расчеты, регистрация).

Эта разбивка на отдельные виды услуг имеет целью привлечь как можно больше клиентов в агентства недвижимости. Для тех, кто не решится платить за полный агентский пакет, всегда найдется какая-нибудь часть этого пакета, подешевле. Главное, чтобы клиент не ушел, тогда ему можно будет продать что-нибудь еще (например, услугу по регистрации сделки).

Когда клиент привлечен, с ним заключается агентский договор. Суть его в том, что в нем перечисляются те услуги, которые оказывает агентство недвижимости, и фиксируется обязательство клиента оплатить эти услуги по выставленному тарифу.

Особенность здесь в том, что никаких «гарантий», которые риэлторы на словах обещают своим клиентам, в таких договорах, обычно, не бывает. Риэлторы по договору берут на себя обязательство только совершить определенные действия (суть услуги), а за последствия этих действий они ответственности не несут.

Узнать, какую комиссию берут агентства недвижимости за покупку или продажу квартиры, тоже бывает непросто. Если позвонить в агентство и спросить об этом в лоб – сколько-сколько. – то немногие сразу афишируют свои ценники. Задача агента – не отпугнуть позвонившего, а завлечь его любым способом. Потом уже, в процессе «обработки клиента», можно убедить его в необходимости оплатить как можно больше риэлтерских услуг.

Хоть фраза «рынок недвижимости» и звучит монументально, но это все-таки рынок. А значит, на нем можно торговаться. Робкого клиента риэлторы обработают в два счета и впаяют ему тариф за свои услуги по максимуму. Уверенный в себе клиент, напротив, сам может продавить риэлторов и снизить их аппетиты до минимального уровня. Общий принцип таков, чем меньше агентство недвижимости, тем проще с ним договориться о цене. А частный риэлтор в приватной беседе может скинуть и добрую половину от заявленной цены своих услуг.

А можно ли как-то по-другому? Можно ли вообще обойтись без этих агентов? Или их участие в сделке неизбежно?

Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?

Можно. И многие так и делают… Особенно те, кто уже имел хоть раз опыт продажи или покупки жилья.

С развитием интернета и новых технологий (в т. ч. онлайн-сервисов Росреестра), услуги риэлторов и агентств недвижимости потеряли свою ценность. В профессиональных сообществах активно обсуждают тему – как долго еще протянет профессия «риэлтор», и когда она уже совсем исчезнет за ненадобностью.

Авторитетный портал РБК тоже это подтверждает – Откроется в новой вкладке.”>цитата:

«В Москве растет доля сделок без посредников.

…За последнее время в Москве выросло количество самостоятельных покупателей, обнаружили риелторы, работающие на вторичном рынке столицы».

Объективная реальность такова – необходимость в услугах риэлтора постепенно сходит на нет. Все, что когда-то было доступно только посвященным, теперь доступно каждому. О том же говорят и следующие факты:

  1. Базы данных квартир, выставленных на продажу, широко распространены в интернете, они бесплатны, и доступны любому желающему.
  2. Современные Откроется в новой вкладке.”>интернет-сервисы Росреестра позволяют любому желающему получать информацию о недвижимости и ее правообладателях без особого труда.
  3. Открытые по всей стране Откроется в новой вкладке.”>многофункциональные центры госуслуг МФЦ «Мои документы» специально ориентированы на то, чтобы граждане решали свои жилищные вопросы самостоятельно. Большинство документов для сделки можно получить в МФЦ, и потом сдать их туда же для регистрации.
  4. Процесс подготовки и организации сделки купли-продажи квартиры разложен по полочкам на нашем специализированном сайте Квартира-без-Агента.ру (см. Откроется во всплывающем окне.”>ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).
  5. Отдельные юридические нюансы по конкретной сделке, можно выяснить на Откроется в новой вкладке.”>консультации специализированного юриста.

Кстати, Выписку из ЕГРН с информацией о правах и переходах прав на квартиру тоже можно получить на нашем сайте – здесь (даже быстрее, чем в Росреестре).

Вывод: Если есть желание и некоторое количество времени (несколько дней на изучение темы), то в сделке купли-продажи квартиры вполне можно обойтись без посредника.

Но если все же осталось непреодолимое желание нанять риэлтора или обратиться в агентство недвижимости, чтобы агент подготовил сделку вместо тебя, то все равно нужно понимать, что он делает и за что мы ему платим.

Кто сказал, что выбранный риэлтор сделает все как надо? Что он не пропустит что-либо важное при подготовке сделки? Ведь расхлебывать последствия, в случае чего, придется не ему, а нам (как правило, Покупателю квартиры).

Суть в том, что даже при работе с риэлтором разумному Покупателю нужно уметь его контролировать – проверять, все ли он сделал из того, что нужно. А для того, чтобы грамотно это проверить, нужно знать и понимать правила купли-продажи квартир.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Перечень критериев для выбора агентства недвижимости при покупке квартиры

При выборе агентства недвижимости клиентам не всегда очевидно, как и какую работу будет выполнять агентство за озвученное комиссионное вознаграждение. Ведь комплекс услуг, который озвучивают риэлторы покупателям, на первый взгляд очень похож: поиск, аванс, проверка, сопровождение сделки, передача квартиры. Однако, как говорится: «дьявол кроется в мелочах». Именно на обнаружение этих «мелочей», которые на самом деле совсем не мелочи, и направлен представленный нами список.

Мы предлагаем Вам руководствоваться этим или подобным списком при выборе риэлторской компании. Он поможет понять переплатите Вы или нет, если обратитесь в ту или иную компанию. Ведь как известно, всегда лучше выбирать основываясь не на стоимости, а на соотношении цена/качество.

Название агентства I. Лояльность агентства
Агентство заключает эксклюзивный договор на обслуживание II. Поиск квартиры и аванс
В штате Агентства есть ипотечные брокеры для подбора ипотечной программы III. Безопасность покупки
В договоре с Агентством чёток указано, что оно обязуется провести юридическую проверку найденной квартиры IV. Сервис
Агентство имеет стандарт качества обслуживания и готово нести финансовую ответственность за его нарушения V. Внешний контроль деятельности компании
Компания является членом Московской Ассоциации Риэлторов и/или Российской Гильдии Риэлторов
Оценка статьи:
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...
Сохранить себе в:
Ссылка на основную публикацию