Самые важные аспекты при покупке квартиры

Самые важные аспекты при покупке квартиры в 2020 году

Недавно моя подруга приобретала себе квартиру и попросила меня ей помочь, чтобы не ошибиться с выбором и проверить чистоту сделки. Мошенников в данной сфере много, потому что стоимость недвижимости достаточно высока. И чтобы избежать серьезных проблем после покупки, лучше своевременно проверить и саму квартиру и юридическую чистоту законных прав продавца на нее. К счастью, моя подруга очень довольна приобретенной квартирой, и сейчас я подробно расскажу, на что стоит обращать внимание при ее выборе.

Основные нюансы

Когда начинаешь выбирать квартиру, понимаешь, как сложно подобрать то, что нравится по подходящей стоимости, в нужном районе и в соответствии с другими индивидуальными критериями оценки. Но не только на эти нюансы стоит обращать внимание.

В общей сложности саму проверку недвижимости можно разделить на следующие критерии:

  • проверка документов, этот момент является самым главным и основополагающим, так как без необходимых документов вы не сможете зарегистрировать официально сделку купли-продажи, а соответственно, стать полноправным владельцем нового жилья;
  • проверка истории, на основании выписки из ЕГРП вы сможете сделать о надежности продавца и самой квартиры, так как частая смена собственников обычно не характерна для недвижимости, а если вы обнаружите этот факт, есть повод для сомнений и более детальной проверки юридической чистоты квартиры;
  • проверка качества самого жилья, здесь вы должны оценить не только определенные условия проживания и иные важные для вас пункты, но и законность планировки, ее соответствие документам;
  • проверка продавца, нередко случается так, что показ квартиры осуществляет не сам собственник, а его представитель, например, риелтор, и вам важно убедиться в дееспособности самого собственника;
  • проверка прав третьих лиц, законом РФ предусмотрено прав определенных лиц проживать в квартире даже после смены ее владельца и чтобы не купить квартиру «с жильцом», важно убедиться в отсутствии таких прав у других лиц.

Разберем каждый из этих нюансов более подробно. Безусловно, каждый покупатель начинает поиск жилья с обозначения определенных важных для него параметров, к которым обычно относится цена, площадь жилья, район, близость к определенным муниципальным объектам и прочие нюансы. Таким образом, список предложений сужается до нескольких наиболее подходящих вариантов, из которых приходится выбирать. И даже, если у вас есть только один вариант, вы должны его тщательно проверить перед тем как заключать сделку и передавать продавцу денежные средства.

Документы

Проверять их необходимо не только в тех случаях, когда вы приобретаете жилье на вторичном рынке. Это правило действует и в тех случаях, когда вы приобретаете его у застройщика. Проверьте следующее:

  1. Правоустанавливающие документы. Именно они должны подтверждать, что определенное лицо владеет данной недвижимостью. Ранее собственникам выдавалось свидетельство. Но в настоящее время они получают выписку из ЕГРП. Обратите внимание, чтобы выписка была свежей, не старее 10 дней. Кроме этого проверьте и главный документ перехода прав собственности, на основании которого была внесена запись в реестр о смене собственника. Это может быть стандартный договор купли-продажи, дарения или приобретения с торгов.
  2. Проверьте количество собственников. Каждый совершеннолетний владелец должен дать письменное нотариальное согласие на совершение данной сделки. А в случае владения недвижимостью несовершеннолетними детьми, органы опеки должны предоставить свое письменное согласие на сделку.
  3. Убедитесь в отсутствии долгов за коммунальные платежи и прочие общедомовые расходы. Нередко этот момент упускается, а в дальнейшем приходится оплачивать большие счета за электроэнергию или капитальный ремонт дома.
  4. Проверьте наличие кадастрового паспорта и плана квартиры. Владелец должен иметь полный пакет документов, необходимый для регистрации сделки.

После того как вы убедитесь, что все документы присутствуют, можно продолжать проверку жилья по остальным параметрам. Такой порядок вам поможет сэкономить время при выборе квартиры.

История квартиры

ЕГРП может давать 2 вида выписок, один из них будет просто подтверждать права собственности последнего владельца, а другой вид будет содержать полный перечень всех владельцев, а также дату регистрации прав каждого из них. Такую выписку можно заказать на любую квартиру и информация в ней будет содержаться 1998 года, когда и был создан данный реестр. Полученных сведений вам будет достаточно, чтобы понять, как часто квартира переходила от одного собственника к другому.

Если за последние годы смена владельцев происходила несколько раз, вам стоит задуматься о юридической чистоте данной недвижимости. Потому что несколько владельцев явно были чем-то разочарованы и вынуждены продавать ее вскоре после продажи.

Более подробно вы можете узнать об этом из представленного видео.

Качество квартиры

Вам необходимо выбрать не только недвижимость по своему вкусу, но и удостовериться в законности ее планировки. Для этого сравните с планом БТИ фактическую планировку помещения. В случае выявления изменений, вы должны понимать, что они должны быть официально узаконены и оформлены. Продавец вам может предложить хорошую скидку на то, чтобы вы в дальнейшем сами узаконили сделанные изменения. И иногда можно на это согласиться. Но тут важно знать, какие изменения можно узаконить, а какие придется возвращать в первоначальный вид.

Помимо этого оцените:

  • температуру воздуха в помещении, в квартире должно быть тепло в любое время года, плохое качество стен может стать серьезной проблемой холода или шума;
  • потолки, они не должны иметь следы протечек, к сожалению сейчас у большинства людей навесные потолки, а под ними могут находиться неприятные сюрпризы;
  • пол, он также должен быть выровнен, и не должен издавать посторонних звуков при хождении по нему;
  • окна и двери, между ними не должны быть большие щели;
  • трубы, должны быть без признаков ржавчины и не должны иметь подтеки.

Если вы покупаете квартиру, в которой остается мебель или элементы декора, обязательно пропишите о них в акте осмотра. Тогда после оформления сделки бывший собственник не сможет их забрать.

При проверке жилья оцените также состояние подъезда, лифта, в целом дома. Пообщайтесь с соседями, пожилые бабушки очень любят пообщаться и с удовольствием вам расскажут много интересных фактов.

Проверка продавца

Если вы убедились в качестве квартиры и подлинности всех документов на нее, самое время проверить и самого собственника. Обратите внимание, что суд может признать сделку недействительной, если владелец совершал ее в недееспособном состоянии. Поэтому обязательно пообщайтесь с продавцом, убедитесь, что он отдает отчет своим действиям и не вызывает сомнений своей вменяемости. Он должен быть трезвым.

Если у вас возникают определенные сомнения, сообщите ему, что вы хотите осуществить подписание сделки через нотариуса. В этом случае каждому участнику придется доказать нотариусу свою дееспособность. Нотариус имеет право запросить медицинский документ, подтверждающий данное состояние человека в случае возникновения у него сомнений.

Также запросите у продавца паспорт, проверьте его подлинность в ФМС. Так как иногда случаются неприятные ситуации, когда по утерянным документам мошенники совершают подобные аферы.

Проверка прав третьих лиц

Этот нюанс является очень важным. Так как в последнее время нередко квартиры становятся объектом залога. Сведения об этом вы можете узнать из выписки ЕГРП. При наличии регистрации залога, данный пункт прописывается в справке. После снятия обременения, делается соответствующая запись в реестре.

Также проверьте, чтобы в квартире никто не был прописан. Конечно, вы как новый собственник, сможете выписать предыдущего жильца. Но только если он не имеет права постоянного проживания в этой квартире от предыдущего жильца. Выписать несовершеннолетних детей также бывает не просто, если у его родителей нет временного или постоянного места проживания. Поэтому позаботьтесь заранее о том, чтобы в вашей новой квартире никто не был прописан из посторонних людей.

Заключение

Если при выборе жилья вы будете действовать по предложенной мной схеме, вы можете быть спокойны в чистоте оформляемой вами сделки. Итак, принцип действий должен быть следующий после того, как вы выберите несколько подходящих вариантов:

  1. Проверяем все документы на квартиру. Обязательно попросите продавца подготовить все нужные документы. Они вам пригодятся в любом случае при регистрации сделки.
  2. Проверяем историю квартиры, глядя на выписку из ЕГРП. Вам понадобится полная выписка за все годы существования недвижимости. Но сам реестр ведется с 1998 года, поэтому информация будет не ранее этого года.
  3. Проверяем саму квартиру на соответствие документам БТИ. Также оцениваем ее состояние и требуемый ремонт.
  4. Проверяем дееспособность продавца. А также убеждаемся в подлинности его паспорта.
  5. Проверяем отсутствие прописки в этой квартире третьих лиц, а также отсутствие залогов и прочих обременений.

Если у вас возникли сомнения по одному или несколько пунктов, не стоит ввязываться в аферу, пока вы полностью не убедитесь в законности данной сделки и юридической чистоте недвижимости. Помните, что низкая стоимость – это первый сигнал о возможном обмане, поэтому не стоит кидаться на самые выгодные предложения по низкой стоимости, существенно отличающиеся от остальных вариантов.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать?

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин:

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». П режде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом , но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья , можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ , должн ы отсутствовать так называемые красные линии . В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец , что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низко ликвидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планир овкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами , крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения свое й юридической чистоты . Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают с дел ки, где фигурируют граждане, признанны е судом ограничен н о недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее провери ть, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказ ыва ться, однако перепроверить все несколько раз не помешает .

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она н и была, надо тщательно проверять. Р иск потери прав а собственности или затяжны х су дов ожида е т покупателя в следующих ситуациях:

  • з а последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают ;
  • к вартира получена по н аследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине с лучаев можно купить такую квартиру после прове рки;
  • н аследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнару жить их при проверке нереально ( я имею в виду внебрачных детей ) . Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помот ают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходим о именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть кварт иру в первоначальное состояние;
  • к вартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила в ремя и не выясняла, что именно;
  • п родажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собстве нниками данного объекта.

И деальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут м ожет быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками , которые уже давно проживают в другом городе или области , заканчивая откровенно криминальными сделками. В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течени е одного года, причем по заниженной стоимости. Если В ам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю. Все д окументы необходимо анализировать всеми возм ожными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Важные аспекты при покупке квартиры

Покупка квартиры – это важное действие, требующее затрат времени, сил и финансов. Ниже приведены рекомендации при покупке квартир.

При просмотре понравившегося варианта следует помнить, что осмотр лучше производить в дневное время, при естественном освещении. Помимо самой квартиры, неплохо было бы осмотреть прилегающие окрестности, чтобы составить полное представление о местности, в которой вам предстоит обитать. По возможности побеседуйте с соседями. Спросите о развитости инфраструктуры, транспорте, месте для парковки автомобилей. Внимательно осмотрите подъезд.

При покупке жилья в новостройке, например, ЖК Аксиома Екб – aksioma-ekb.ru, каких-либо сопутствующих проблем у вас не возникнет, так как везде все новое и современное, соответствует всем строительным нормам. Если же вы собираетесь приобрести квартиру в доме старой постройки, то можно для просмотра пригласить специалиста по ремонту, для того, чтобы выявить слабые стороны, например, электропроводку или водопроводные трубы. Если квартира продается без капитального ремонта, то специалист подскажет, что необходимо заменить в первую очередь и во что это вам обойдется. Эти консультации помогут снизить цену приобретаемой площади.

Обратите пристальное внимание на потолок, если этаж последний, то посетите чердак. Посмотрите, не было ли протечек, вы же не душевую приобретаете. Просмотрите стены, особенно, если обои недавно переклеены. Там может обнаружиться влажная стена или того хуже – трещина.

Проверьте, насколько хорошо закрываются и открываются окна и двери. Из-за перекоса здания вы можете остаться с распахнутыми настежь дверьми. И, наконец, самое важное, сконцентрируйтесь на документах. Принимайте решение о покупке, только когда полный комплект присутствует в наличии, удостоверьтесь в том, что Вы имеете дело с непосредственным владельцем квартиры. Квартира должна быть приватизирована до момента продажи.

Проверьте состояние счетов за оплату электричества, телефона и квартплату. Может случиться, что предыдущие владельцы оставят вам в наследство свои долги. Если таковые имеются, то их надо обговорить до совершения сделки и указать в договоре. От этого так же может измениться стоимость квартиры.

То, что процесс приобретения жилья дело крайне ответственное со всех сторон, ни для кого не секрет и поэтому надо вдумчиво и основательно подойти к этому вопросу, чтобы как можно больше оградить себя от ненужных проблем.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

— Какую квартиру на вторичном рынке не стоит покупать?

Часть 1. Юридические аспекты

Отвечает генеральный директор ГБУ МосгорБТИ Владимир Панин:

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». П режде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки. Иногда это можно заметить невооруженным глазом , но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья , можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ , должн ы отсутствовать так называемые красные линии . В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец , что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низко ликвидные квартиры. Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планир овкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами , крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения свое й юридической чистоты . Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают с дел ки, где фигурируют граждане, признанны е судом ограничен н о недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее провери ть, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто. Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказ ыва ться, однако перепроверить все несколько раз не помешает .

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она н и была, надо тщательно проверять. Р иск потери прав а собственности или затяжны х су дов ожида е т покупателя в следующих ситуациях:

  • з а последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают ;
  • к вартира получена по н аследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине с лучаев можно купить такую квартиру после прове рки;
  • н аследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнару жить их при проверке нереально ( я имею в виду внебрачных детей ) . Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помот ают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходим о именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть кварт иру в первоначальное состояние;
  • к вартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила в ремя и не выясняла, что именно;
  • п родажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собстве нниками данного объекта.

И деальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание. Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским. Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут м ожет быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками , которые уже давно проживают в другом городе или области , заканчивая откровенно криминальными сделками. В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течени е одного года, причем по заниженной стоимости. Если В ам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю. Все д окументы необходимо анализировать всеми возм ожными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры

Покупка квартиры – это достаточно сложный и длительный процесс, который требует особого внимания и осторожного отношения. Мало того, что на кону стоит крупная сумма денег, так еще решается вопрос о крыше над головой. Покупая квартиру, нужно быть максимально бдительным, чтоб не попасться на многочисленные уловки мошенников. Даже если покупатель имеет дело с добросовестным продавцом, существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке квартиры. На что обратить внимание, чтобы приобретаемое жилье не разочаровало в будущем?

Месторасположение квартиры

Приобретая жилье, необходимо все тщательно взвешивать. Важно, чтобы удобно было не только внутри, но и снаружи. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание, – это район города, где расположена квартира. Кроме таких важных характеристик, как близость к местам работы, учебы, простота выезда на дачу, нужно учитывать инфраструктуру района:

  • владельцам автомобилей следует оценить наличие стоянки и свободных машиномест;
  • если вы регулярно пользуетесь услугами общественного транспорта, желательно, чтобы метро или автобусная остановка находились в шаговой доступности;
  • не лишним будет наличие продуктового рынка или крупного магазина;
  • подумайте о самых маленьких членах семьи – детская площадка или сквер у дома будут очень кстати, да и близкое расположение садика или школы также играют важную роль;
  • если вы любите заниматься спортом, посмотрите, нет ли поблизости фитнес-клуба, тренажерного зала или бассейна;
  • не забывайте про детскую и взрослую поликлинику.

Знакомство с соседями

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в первую очередь? Парадная – это лицо дома, которое может многое рассказать о будущих соседях. Люди, живущие по соседству, в состоянии сильно повлиять на качество жизни в новой квартире. Всегда есть вероятность того, что сосед по лестничной клетке – алкоголик, который будет устраивать ночные пьянки. Или над вами проживает многодетная семья, тогда детский плач, крики и визги надолго станут вашими спутниками жизни.

Осмотр квартиры

Для составления более объективного мнения о жилом помещении лучше проводить осмотр без мебели. Проверка квартиры при покупке должна начинаться с просмотра коммуникаций: электропроводки, канализационной системы, водопроводных труб, отопительных радиаторов, особенно если ремонт после покупки не входит в ваши планы. Немаловажным является теплопроводные свойства помещения. Осматривая квартиру в холодное время года, можно оценить отопление, но нельзя с уверенность сказать, насколько жарко в ней будет летом, и наоборот.

Пол, потолок, межкомнатные и входные двери, сантехнические приборы, стеклопакеты, общее состояние кухни и ванной комнаты – это самые дорогостоящие и трудоемкие места в плане ремонта, которые подлежат тщательному осмотру при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

Насторожить должно наличие предпродажного косметического ремонта, который, скорее всего, сделан с целью скрытия различных изъянов. Лучше, если ремонту несколько лет, и он «обжит» владельцами квартиры. Проверьте звукоизоляцию помещения в абсолютной тишине. Насколько слышен шум транспорта и звуки с улицы?

Юридическая сторона вопроса

Кроме качественных характеристик приобретаемого жилья, нельзя забывать о юридической стороне вопроса. Помните: у продавца обязательно должен быть правоустанавливающий документ на жилое помещение. Список документов при покупке квартиры, которые подтверждают право собственности на продаваемую недвижимость:

  1. Договор купли-продажи, договор дарения, мены, пожертвования или пожизненного содержания.
  2. Свидетельство о праве собственности или о праве на наследство.
  3. Биржевое соглашение.
  4. Решение суда, вступившее в силу.
  5. Свидетельство о приобретении недвижимости на аукционе или с публичных торгов.

Кроме этого, право собственности, подтвержденное одним из вышеуказанных документов, в обязательном порядке должно пройти регистрацию в органах технической инвентаризации. Оформление покупки квартиры должно происходить только после предоставления специальной выписки из государственного реестра, которая является законным доказательством проведенной сделки.

Квартиры в новостройках

Покупка квартиры в новостройке – это достаточно рискованный шаг, и не всегда риск оправдывает себя. Как правило, стоимость жилья здесь не намного ниже стоимости готовых квартир. Покупая недвижимость в новостройке практически по рыночной цене, вы сталкиваетесь с необоснованно завышенными рисками по сравнению с жильем на вторичном рынке.

Для того чтобы не попасть в руки мошенников, нужно оценить всевозможные ситуации при покупке квартиры. На что обратить внимание при выборе новостройки:

  1. Степень готовности дома. Если риэлтор утверждает, что дом практически готов, все коммуникации проведены, лучше убедиться в этом воочию и посетить место строительства.
  2. Договор. Поинтересуйтесь, какой договор вам предлагают заключить. Лучше, если это будет договор долевого участия (ДДУ). Он имеет преимущества перед предварительными договорами и автоматически подтверждает, что у застройщика есть разрешение на строительство. К тому же в случае банкротства ваши требования будут обеспечены залогом.
  3. Аккредитация новостройки в банке – это количество банков, которые могут предоставить кредит на покупку жилья. Если ни один банк не кредитует, это означает, что у застройщика есть определенные трудности.
  4. Репутация застройщика. Ознакомьтесь с ранее введенными в эксплуатацию объектами строительства, возможными финансовыми проблемами застройщика и историей компании.
  5. Проверьте документы:
  • инвестиционный контракт;
  • проектную документацию;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • договор со страховой компанией;
  • выписку из единого реестра на недвижимое имущество;
  • регистрационные и учредительные документы застройщика;
  • форму договора, по которому будет производиться покупка квартиры.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

Приобретение жилья всегда связано с множеством юридических нюансов и тонкостей, которые знает не каждый. Поэтому важно тщательно и скрупулезно отнестись к этому вопросу. Как же не ошибиться, покупая вторичное жилье?

Во-первых, нужно внимательно изучить документы на право собственности продавца. Это могут быть договоры купли-продажи, дарения, наследственности, решения суда, которые вступили в силу.

Во-вторых, несовершеннолетние дети могут иметь право собственности на вторичное жилье или право пользования квартирой. Перед покупкой недвижимости попросите продавца предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья. Если дети не являются собственниками квартиры, а только прописаны в ней, они должны быть выписаны и прописаны в другом месте. Если эти условия не соблюдены, суд расторгнет договор купли-продажи в интересах ребенка.

В-третьих, проверяя паспорт владельца квартиры, обратите внимание на наличие штампов о браках-разводах. Сверьте их даты с датами документов, подтверждающих право на собственность. Если недвижимость куплена в браке, супруг имеет право на половину квартиры, даже если он не прописан и не проживал в данном помещении.

В-четвертых, лучше, если к моменту подписания договора купли-продажи все жильцы будут прописаны в другом месте. Узнайте про отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из них находится в больнице, армии, местах лишения свободы. Вернувшись, они имеют право оспорить сделку, совершенную без их ведома.

В-пятых, совершая сделку по доверенности, ознакомьтесь с полномочиями обладателя этого документа. Все юридически значимые действия должны быть прописаны в доверенности. Там же может быть указан диапазон цен, за рамки которых представитель не имеет права выходить. Проверьте срок действия доверенности. Если дата выдачи не указана, документ недействителен. В случае смерти доверителя доверенность аннулируется.

В-шестых, приобретая квартиру, полученную в наследство, стоит учитывать, что в течение 6 месяцев после смерти владельца могут появиться новые претенденты на имущество. Лучше, если продавец – единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в свидетельстве о праве на наследство.

Последнее, что стоит проверить, – это история квартиры. Попросите владельца предоставить выписку из Единого государственного реестра прав. Так вы можете узнать о всех зарегистрированных в квартире лицах. Насторожиться следует, если недвижимость за последние годы часто меняла владельцев.

Порядок действий при покупке квартиры

Нет особой разницы, приобретается квартира на вторичном рынке или в новостройке. Этапы оформления жилья в собственность не слишком отличаются. В любом случае последовательность действий вполне понятна.

1 этап. Проверка и оформление документов при покупке квартиры.

2 этап. Подписание договора отчуждения (в случае покупки жилья на вторичном рынке) или акта приема-передачи (в случае приобретения недвижимости в новостройке).

3 этап. Регистрация при покупке квартиры права собственности на приобретенную жилплощадь в государственных органах.

Проверка и оформление документов

Большинству граждан не часто приходится сталкиваться с таким понятием, как покупка квартиры. Какие документы нужны? Из каких этапов состоит оформление недвижимости? Как провести сделку на законных основаниях? Это далеко не весь перечень вопросов, которые возникают при проведении подобных сделок.

Список документов, которые подлежат обязательной проверке при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, приведен ранее. Если в ходе проверки бумаг никаких вопросов не возникло, можно приступать к подписанию предварительного договора и внесению предоплаты. Существует несколько видов предоплаты:

  • Задаток при покупке квартиры – это определенная денежная сумма, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве гарантии проводимой сделки. Если в дальнейшем покупатель по каким-либо причинам отказывается приобретать жилье, деньги ему не возвращаются. В случае аннулирования сделки по инициативе собственника задаток при покупке квартиры выплачивается в двойном размере. Передача задатка в обязательном порядке фиксируется нотариусом в специальном документе.
  • Аванс – это сумма денег, которая вносится покупателем в качестве предоплаты. Если сделка аннулируется, аванс возвращается покупателю. Соглашение о передаче предоплаты также письменно фиксируется, однако присутствие нотариуса необязательно.

Договор отчуждения или акт приема-передачи

В зависимости от того, приобретена квартира в новостройке или на вторичном рынке, у покупателя вместе с договором обязательно должен быть акт приема-передачи или договор отчуждения. При отсутствии этих документов суд может признать недействительным даже оплаченный и зарегистрированный договор.

Договор отчуждения – это документ, на основании которого рассчитывается налог для продавца. Он фактически подтверждает согласие обеих сторон на проведение сделки и составление договора купли-продажи в дальнейшем.

Акт приема-передачи составляется в случае покупки жилья в новостройке. После его подписания покупатель становится собственником квартиры, однако передача недвижимости может производиться только после подписания договора купли-продажи во время регистрации в государственных органах или получения свидетельства о праве на собственность.

Государственная регистрация

Государственная регистрация является законным доказательством наличия права собственности на жилую недвижимость, причем вне зависимости от того, приобретена она в новостройке или на вторичном рынке. Оформление права собственности происходит в течение 30 календарных дней с момента предоставления необходимого пакета документов. После проверки документов регистраторы фиксируют в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) пометку о том, что право собственности на недвижимость оформлено.

Сроки покупки квартиры

Покупателей недвижимости в первую очередь волнует вопрос о том, за какую стоимость можно купить квартиру. Но не меньший интерес вызывают и сроки проведения сделки. Все зависит от наличия необходимых документов, отсутствия спорных вопросов и других нюансов, которые требуют лишних затрат времени. При хорошем раскладе и обоюдном согласии сторон сделку можно провести в течение одного месяца.

Приобретение недвижимости, главные аспекты для подписания договора

Сразу отметим, краснодарская недвижимость представлена по ссылке на сайт http://www.kvartirisochi.ru/. Ни для кого не секрет, что при покупке недвижимости необходимо учитывать даже самые мелкие нюансы, поскольку если что-то упустить, то личная жилплощадь так и останется несбыточной мечтой. Поэтому нюансы следует учитывать еще в процессе подготовки сделки купли-продажи. Данная статья расскажет о самых часто встречающихся моментах при покупке жилья, которым следует уделять особое внимание.

История приобретаемого объекта недвижимости

Необходимо детально изучать историю приобретаемого объекта относительно его настоящих и предыдущих собственников. Нужно узнать как можно тщательнее подробности обо всех жильцах, в том числе и об умерших.

Документы на объект покупки

Одним из основных аспектов гарантирующих положительный исход сделки купли-продажи недвижимости считается подлинность всей документации. Это касается абсолютно всех документов и паспортов участников сделки, и подтверждающих документов из надзорных органов. При этом следует отметить, что данному требованию должны соответствовать не только настоящие документы, по которым совершается сделка и документы с предыдущих сделок.

Банковские операции и налоговые обязательства

Также немаловажным фактором достижения положительного исхода сделки считается получение достоверной информации обо всей работе со счетами, об алгоритме расчетов, а также о возможном снижении налоговой ставки без нарушения действующего законодательства.

Отсутствие проблем с органами правопорядка

Приобретая недвижимость, следует знать о том, что продавец получающий задаток является законопослушным гражданином. Покупатель должен быть уверен в том, что данный человек не исчезнет бесследно с полученными деньгами. Также нужно проверить всех жильцов приобретаемой недвижимости на предмет нарушения действующего законодательства. Крайне нежелательно если они состоят на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Соблюдение прав несовершеннолетних и других категорий граждан

Одним из важнейших моментов при покупке квартиры считается соблюдение всех прав лиц, которые не достигли совершеннолетнего возраста. В случае наличия таких лиц, необходимо тщательным образом проверить законность получения всех разрешающих сделку документов. Самым главным является проверка покупаемого жилья на предмет выбытия из него лиц для прохождения службы в армии или в места лишения свободы и многое другое. Следует знать, что при покупке квартиры не может быть никаких исключений для всех ее жильцов.

Реконструкция, снос, перепланировка и прочие неприятности

Одним из основных моментов, которые позволят получить благоприятный исход сделки, является повторная проверка всей информации о приобретаемой недвижимости. А самое главное необходимо тщательно проверить все разрешающие документы на проведение перепланировок, сносов стен и возможных реконструкций. Следует удостовериться в исправности всех коммуникаций здания. Также следует оговорить с продавцом, что после продажи квартира должна остаться в неизменном виде, это касается сантехники, газовой или электрической плиты, оконных и дверных конструкций, полов и многого другого.

Как правило, все агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, в обязательном порядке выполняют все выше перечисленные пункты, и почти всегда добиваются положительного исхода сделок. При этом для них совершенно неважно количество жилых объектов, принимающих участие в цепочке проводимых сделок. Проверке подвергается абсолютно каждый объект!

Выбираем квартиру правильно

К приобретению недвижимости важно подходить ответственно, проанализировав все риски при покупке квартиры. В противном случае возможно возникновение различных юридических споров, непредвиденных финансовых расходов и других неприятностей. Избежать таких ситуаций поможет юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, которым занимаются квалифицированные специалисты.

Адвокат Андрей Комиссаров (руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры») поможет правильно выбрать квартиру и расскажет о наиболее важных факторах, которые следует учесть, прежде чем осуществить покупку.

Осмотр квартиры

При покупке квартиры риски покупателя довольно высоки. Поэтому не стоит пренебрегать таким важным этапов проверки недвижимости, как ее осмотр. И делать это лучше вместе со всеми членами семьи.

Главное, на что стоит обратить внимание, будь то покупка квартиры от застройщика или приобретение недвижимости на вторичном рынке, это качество ремонта. Нужно тщательно проверить состояние коммуникаций (особенно сантехники на кухне и в ванной комнате) и электропроводки, узнать – есть ли счетчики и работают ли они.

К услугам адвоката часто обращаются с вопросом перепланировки квартиры. Чтобы избежать проблем, заранее узнайте у продавца – проводилась ли здесь перепланировка и была ли она произведена на законных основаниях, есть ли разрешение от госинстанций. В противном случае придется самостоятельно заниматься этим вопросом.

Многие упускают момент предварительного знакомства с соседями. Но благодаря общению с жителями дома, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, можно многое узнать о качестве обслуживания коммуникаций, обстановке в районе. Заодно в беседе вы поймете, рядом с какими людьми придется жить.

Юридические аспекты первичного рынка

Перед тем как приступить к оформлению документов при покупке квартиры, нужно проанализировать ее юридическую чистоту. Это важно для решения вопроса права собственности. Можно изучить все правовые аспекты самостоятельно, но лучше обратиться к специалистам, которые занимаются сопровождением сделок с недвижимостью.

В случае если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, адвокат Андрей Комиссаров рекомендует оформлять договор долевого участия в строительстве (ДДУ). В дальнейшем этот документ поможет в защите прав участников долевого строительства, если возникнут какие-либо разногласия.

Когда дом уже сдан в эксплуатацию, заключить ДДУ не получится. Соответственно и защита дольщиков при необходимости будет основываться на других положениях. В этом случае нужно потребовать от продавца гарантии, что недвижимость будет оформлена документально в определенный срок. Или можно подождать некоторое время, пока не будет оформлено свидетельство собственности. Только нотариально заверенная документация важна для защиты обманутых дольщиков.

Проверяем юридическую чистоту жилья вторичного рынка

Если квартира приобретается на вторичном рынке, нужно проверить следующие детали:

  • приватизация: когда происходила, ее условия;
  • выделилась ли доля во время приватизации на детей (в противном случае они могут позже потребовать свою часть);
  • были ли продажи квартиры: условия, кто был собственником;
  • передавалось ли жилье по наследству.

Во время покупки квартиры юрист определит возможные проблемы и поможет их избежать. Он обратит внимание на важные, пусть даже мелкие детали – кем являются продавцы данного жилья, где они сейчас. Все эти нюансы помогут избежать дальнейших проблем с правом собственности при покупке квартиры.

Адвокат Андрей Комиссаров настоятельно рекомендует не пренебрегать юридическим сопровождением покупки квартиры. Только комплексный анализ юридической чистоты недвижимости может гарантировать вашу безопасность.

Соизмеряем стоимость с доходами

Если вы собираетесь приобрести квартиру в новостройке посредством ипотеки, эксперт по вопросам сделок с недвижимостью Андрей Комиссаров рекомендует рационально подходить к вопросу возможности оплаты стоимости квартиры. При возникновении большой задолженности по кредиту защита прав дольщиков усложняется, что грозит убытками.

Сумма, которую вы должны будете оплачивать в качестве ежемесячного взноса по ипотеке, не должна превышать 50% от вашего дохода. Это позволит уменьшить риск сделки с недвижимостью, а просрочки оплаты возникнут с меньшей вероятностью.

Идеальный вариант сделки на рынке недвижимости, по мнению адвоката Андрея Комиссарова, – приобретение квартиры без оформления кредита, т.е. на личные сбережения. Приобретение жилья за счет личных средств, во-первых, является более выгодной, т.к. нет необходимости выплачивать процент банку. Во-вторых, такая форма покупки открывает больше возможностей для будущего владельца, ведь не каждый собственник готов передать свою квартиру по договору ипотеки или с привлечением материнского капитала.

Учитывайте все расходы

Перед тем как рассчитать возможную стоимость квартиры и купить ее, важно получить консультацию по сделкам с недвижимостью у опытного специалиста и учесть все необходимые финансовые расходы. Помните, что если вы приобретаете жилье в новостройке, то еще потребуются средства для установки сантехники, электричества и т.д. Или выбирайте сразу квартиру с отделкой.

Если покупаете квартиру с вторичного рынка, которая находится в нормальном состоянии, то срочный ремонт может не потребоваться. Но не стоит также забывать про необходимые эксплуатационные и коммунальные расходы. Учитывайте, что в домах различных проектов предусмотрена и разная плата за ЖК услуги в зависимости от класса жилья.

Выбрать будущую квартиру достаточно сложно и требуется учитывать много нюансов:

  • внимательно проверяйте документы при сделке с недвижимостью (юридическую чистоту);
  • не пренебрегайте тщательным осмотром квартиры, а также знакомством с будущими соседями;
  • грамотно рассчитывайте расходы на покупку жилья, последующий ремонт и коммунальные платежи.

Помните, что юридическое сопровождение сделки грамотным специалистом в области недвижимости поможет минимизировать риски и избежать возможных проблем.

Источники:
http://www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_yuridicheskie_aspekty_/6005
http://fccland.ru/novosti/5679-vazhnye-aspekty-pri-pokupke-kvartiry.html
http://www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_yuridicheskie_aspekty_/6005
http://businessman.ru/new-pri-pokupke-kvartiry-na-chto-obratit-vnimanie.html
http://www.stroyservice.ru/inf/dr/nedvizhimost/priobretenie_nedvizhimosti_glavnye_aspekty_dlya_podpisaniya_dogovora/
http://a-komissarov.ru/pressa/vyibiraem-kvartiru-pravilno.html
http://www.mamajurist.ru/garazhi-i-parkingmesta/oformleniye-garazha-v-sobstvennost/

Ссылка на основную публикацию